10月底，沪市商业不动产REITs迎来上市后首次定期报告披露，作为2026年6月18日集中上市的首批四单产品交出的首份完整季度成绩单，三季报整体表现稳健，核心运营指标可圈可点。底层资产出租率普遍保持95%以上，租金收缴率接近100%，部分项目业绩超出招募说明书预期，从办公楼到购物中心再到奥特莱斯，多元业态的优质商业资产以稳定的运营表现，为市场呈现出商业不动产REITs平稳起步后的运营兑现态势。

　　据澎湃新闻报道，首批4单沪市商业不动产REITs近期完成上市后首份定期报告披露，报告期内，4只产品合计实现基金收入3.87亿元、可供分配金额2.43亿元，截至三季度末，年化现金流分派率平均为6.5%。不同业态的项目均展现出符合自身资产特性的运营韧性，各项核心数据均达到或超过此前披露的相关预期，整体运营质量得到市场直观验证。

首份季报核心指标稳健 多业态业绩超预期兑现

　　首批四单商业不动产REITs的底层资产覆盖办公楼、购物中心、奥特莱斯等多种业态，不同项目依托自身区位优势和资产特点，交出了各具亮点的运营数据。其中汇添富上海地产商业REIT持有位于黄浦区世博会城市最佳实践区的鼎保大厦、鼎博大厦两处办公楼资产，三季度实现收入4993万元、可供分配金额4644万元，按季末市值计算的年化现金流分派率达7.47%，在保持近100%高出租率的同时，项目租约还具备长期稳定的特点，按面积加权的剩余租期超过6年，为后续持续稳定的现金流提供了坚实支撑。

　　中信建投首农商业REIT的底层资产为北京昌平天通苑核心商圈的龙德广场，该项目已稳定运营超过18年，报告期内实现基金收入6182万元，可供分配金额4291万元，年化现金流分派率6.68%，高于招募说明书披露的2026年度预测值6.22%；期末出租率96%，高于估值假设的95%；固定租金收入占比约93%，现金流可预期性较强，成熟商圈的稳定运营优势得到充分体现。

　　两单奥特莱斯业态的产品同样交出亮眼答卷，期末出租率均保持100%，按对应期间折算的可供分配金额也均超过招募说明书预测。其中中金唯品会商业REIT持有郑州、哈尔滨两处资产，三季度实现收入16628万元、可供分配金额8788万元；国泰海通砂之船商业REIT底层资产砂之船西安奥特莱斯期末租金收缴率亦达到100%，基金三季度实现收入10889万元、可供分配金额6545万元，奥特莱斯业态的消费韧性在三季度得到充分释放。

多维度运营精耕细作 商业资产活力持续释放

　　首份季报的稳健成色，不止体现在静态的财务数据上，更体现在各项目运营机构围绕招商调改、节点营销与场景焕新开展的一系列精细化运营动作中。三季度横跨暑期、七夕、中秋等多个重要消费节点，各项目运营管理机构精准施策，结合自身客群特点推出针对性运营举措，有效对冲了区域内商业竞争带来的分流影响，推动商业资产的消费活力持续释放。

　　奥特莱斯业态的项目运营调整动作尤为密集，砂之船西安奥特莱斯三季度全场销售额约6.76亿元，同比增长4.1%，客流约356万人次，同比增长7.7%，期末会员数量约248万人，同比增长19.9%。报告期内项目合计调改品牌68个，8月新开业的高性价比专区“超奥舱”已引入30余个品牌，进一步优化了品牌矩阵的性价比优势，9月周年庆期间会员消费金额约1.42亿元，有效巩固了核心客群的消费粘性。

　　中金唯品会商业REIT旗下郑州杉杉奥莱以开业十周年为契机推进场景升级，店庆期间销售额同比增长32%、客流同比增长21%，创下项目开业以来的历史新高；哈尔滨杉杉奥莱新打造“户外一条街”，引入多家东北奥莱首店，进一步强化了项目的差异化特色，持续夯实城市微度假目的地的定位，吸引了更多跨区域消费客群到访。

　　购物中心与办公楼项目同样围绕提质增效推出多项落地举措，首农商业REIT旗下龙德广场报告期内续约品牌30个、新签品牌13个，餐饮、零售、儿童三条产品线同步向家庭客群收拢，进一步强化了项目面向周边社区的家庭消费服务属性，其推出的“潮玩计划·律动一夏”活动还纳入昌平区夜经济系列活动矩阵，有效带动了夜间消费客流增长。项目同步推进公区照明与亮化工程落地，硬件改造的效果直接转化为消费者可感知的经营环境改善，进一步提升了项目的整体吸引力。

　　上海地产相关项目也通过主动调改优化租户结构，鼎博大厦加权平均剩余租期由7.35年延长至7.58年，进一步拉长了核心租约的稳定周期。运营服务端推出“午间两小时快乐”等特色活动丰富楼宇办公生态，同时深化与政府部门及招商平台的联动，持续充实客户储备库，为后续办公楼资产的持续稳定出租打下了扎实基础。

分红机制快速落地 后续产品供给持续扩容

　　公募REITs高比例分红的机制要求在首批产品身上得到快速兑现，汇添富上海地产商业REIT于2026年9月完成上市后首单分红，派现金额达到4024万元，成为首批四单产品中首个完成收益分配的基金。在当前低利率的市场环境下，商业不动产REITs依托底层资产产生的稳定现金流，叠加法定要求下的高比例现金分红机制，其资产配置价值正持续凸显，为追求稳定收益的投资者提供了新的配置选择。

　　沪市商业不动产REITs的后续上市进程正有序推进，多单新产品涵盖综合体、零售混合业态、中高端酒店等多元业态，外资与民企项目也踊跃参与申报，进一步丰富了市场的投资选择。其中华安陆家嘴商业REIT基金合同已于7月31日生效，其底层资产晶耀前滩项目为地铁上盖综合体，三季度末办公部分出租率达97%、商业零售部分出租率达98%，运营状态保持良好。华夏凯德商业REIT底层资产涵盖深圳来福士广场综合体与凯德广场·涪城购物中心，已完成网下询价并定档11月3日起发售，市场供给的持续扩容将进一步丰富商业不动产REITs的资产类型。

　　从平稳起步到运营兑现，首批沪市商业不动产REITs交出的首份三季报，标志着这一类产品的运营逻辑已经得到初步验证。随着后续更多不同业态、不同背景的商业不动产REITs陆续上市，整个市场正逐步走向成熟，有望在盘活万亿存量资产、服务扩大内需战略中发挥更大作用。

(编辑：杨学萍)