财π新闻 综合《21世纪经济报道》2026年10月8日报道，在“沪八条”及8月28日上海细则等政策催化下，上海楼市国庆期间一二手房网签数据同比走高，呈现明确的成交修复态势。10月1日至7日，上海新房成交面积达3.46万平方米，较去年假期实现翻倍增长，二手房网签1289套，成交规模高于去年同期水平。从一线市场反馈来看，不少房企案场的真实到访、成交体感和统计数据存在一定落差，市场并未迎来普涨普热行情，板块与项目层面的结构性分化正在进一步加剧。

区域板块冷热分化特征凸显

从区域板块的成交表现来看，不同片区的市场热度呈现出清晰的冷热鸿沟。大浦东成为本次国庆假期的成交核心板块，国庆期间录得1.17万平方米的新房成交规模，占全市总量近三成，节前热门楼盘集中入市形成的签约惯性，支撑其成交规模接近普通交易周的水平。青浦、松江、宝山等远郊板块同样保持着稳定的市场韧性，刚需及刚改需求的持续释放为这些区域的成交提供了坚实支撑。

与远郊及浦东板块的稳定表现形成鲜明对比的是，虹口、黄浦等传统核心区域的新房成交在国庆假期出现挂零的情况，核心城区的新房交易活跃度并未随整体市场的修复同步提升。这种区域分化并非偶然出现的短期现象，而是自9月以来延续下来的明确市场特征，首次改善需求成为当前成交的核心支柱，需求分布的结构性差异直接带动了不同板块之间的成交表现拉开差距。

一线走访的售楼处反馈也印证了这种板块间的分化态势，以外环外嘉定新城的象屿金茂·满嘉项目为例，项目现阶段无在售房源，仅推进三期蓄客，国庆假期到访仍接近300组；但同属外环外的大华旗下浦江镇某项目，展厅仅能迎来零星客户到访。只有区位、产品、定价精准匹配市场需求的楼盘能够实现热销，多数续销项目的实际去化不及内部预期，房企对外宣传海报与实际去化情况之间存在明显温差。

产品结构向刚需刚改倾斜

从产品结构维度观察，当前上海楼市的市场重心已经明确向刚需及首次改善群体转移，单价3万至6万元的楼盘占据了国庆假期成交榜单的前列位置，成为支撑整体成交规模的核心力量。与之形成反差的是，单价10万元以上的高端项目市场热度出现明显回落，在国庆新房成交前十榜单中，单价10万元每平方米以上的高端项目仅占2席，高端市场的成交活跃度远不及刚需刚改类产品。

市场资金正在持续向优质央企开发项目和配套已经兑现的确定性资产集中，这类项目凭借稳定的开发进度、过硬的产品品质和成熟的周边配套，获得了购房者的普遍认可。例如前滩的华润·沄启滨江项目承接陆家嘴、张江的产业人口外溢需求，自首开以来便持续走热，项目累计推出773套房源，已成交672套，去化表现十分稳健。建发海宸项目同样保持着良好的去化节奏，推出990套房源实现664套成交，回款表现可观。

反观部分产品迭代滞后、配套尚未落地的边缘项目，市场表现则十分冷清，案场到访客户数量稀少，实际成交规模长期处于低位。实景落地、配套兑现已经成为当前项目拉动到访转化的核心因素，不同区位、不同定位的项目表现分化十分明显，购房者不再盲目为概念和规划买单，更倾向于选择能够直观看到居住价值的确定性项目。

一二手房市场呈现不同运行特征

二手房市场在经历“金九”阶段的成交回暖后，房东的市场信心持续走强，房源的议价空间不断收窄，买家的谈判难度明显加大。一线中介门店的业务员反馈显示，受国庆假期客观因素影响，假期期间的整体客户到访量不及普通周末，但看房活跃度对比去年同期有所提升，购房者的成交意愿明显增强，成交价和房东挂牌价格越来越接近，近期挂牌价格合适的新增房源，基本7至10天就能完成售出。

新房市场在现房制度改革的背景下，购房者对现房的偏好显著增强，置业决策趋于谨慎，观望情绪有所抬升。不少购房者在选房过程中会优先考察项目的实景呈现情况，对期房项目的接受度有所下降，现房销售已经逐步演变为楼盘的重要营销卖点，对购房决策的锚定效应持续显现。除降雨等外部因素外，购房者对现房的偏好增强，也成为不少项目到访不及预期的重要原因。

品牌房企普遍选择守价保利润，不轻易调整项目售价，维持稳定的价格体系，保障自身的经营利润空间。而部分存量滞销项目已经开启打折促销动作，通过各类优惠活动拉动客户到访和成交，按照当前的市场运行节奏，预计到年底这类滞销项目将以更大力度的优惠措施推进以价换量，加快存量房源的去化速度。

结构性修复行情仍将延续

当前上海楼市已经正式进入择优购房阶段，本轮市场回暖属于典型的结构性修复行情，并非全面普涨行情。系列政策落地托举市场基本面，积压的刚需、改善需求得到有序释放，“沪八条”引导交易重心向刚需及首次改善转移，自住需求成为成交支柱，叠加8月28日细则带来的更强确定性，推动部分购房者加快入市节奏，共同支撑起国庆假期的成交修复态势。

国庆新房成交回暖并非上海个案，北京、深圳等一线城市也同步升温，这是政策催化下的预期内行情。但大量楼盘假期成交依旧冷清，整体市场的普涨基础并不存在，不同项目之间的去化表现差距十分明显，部分宣传大额业绩的别墅项目，真实成交仅为个位数，多数续销项目实际成交并未达成内部目标。

后续10月的楼市行情能否延续，关键取决于弱势板块与滞销项目能否实现行情修复，从当前的各类市场信号来看，项目与板块的分化格局大概率将在后续一段时间内持续存在，市场整体将继续保持结构性修复的运行节奏，不会出现全面普涨的行情。

(编辑：张广德)