财π新闻 据东方财富网报道，商业不动产公募REITs发行稳慎推进，汇添富顺联商业REIT、华夏凯华商业REIT、华夏世纪金源商业REIT于9月24日同日获受理，招商资管招商蛇口封闭式商业不动产证券投资基金于9月20日正式获批。一系列项目集中推进，释放出有关部门稳慎推进商业不动产REITs发展的明确信号，市场各方正逐步构建起覆盖多元资产类型、多元参与主体的REITs发展格局。

资产类型持续拓宽 特色项目陆续落地

商业不动产REITs推进过程中，底层资产的覆盖范围正不断延伸，不再局限于传统的商业综合体项目，更多具备主题属性、产业特色的资产陆续进入市场。创金合信北京国资公司REIT作为全国首单科技创新与城市更新主题商业不动产公募REIT在深交所上市，为城市更新与科创载体结合的资产资本化提供了可参考的落地样本。

近期获受理的华夏凯华商业REIT底层资产为广州国际轻纺城，若上市将成为国内首单纺织类专业市场REIT，填补了国内REITs市场在专业商贸流通领域的资产空白，进一步丰富公募REITs的底层资产品类，为后续不同垂直领域的特色商业资产参与REITs发行打开了空间。

不同类型特色资产的陆续申报与上市，也让商业不动产REITs的覆盖场景更加多元，不再局限于常规的购物中心、写字楼等业态，能够覆盖更多具备稳定现金流、产业属性鲜明的持有型商业资产，进一步扩大存量商业资产的盘活范围。

市场参与主体扩容 头部企业积极布局

随着商业不动产REITs相关规则的逐步清晰，越来越多的上市公司及头部房企开始将REITs作为存量资产盘活、优化资本结构的重要路径，主动推进相关项目的申报筹备工作。新城控股公告拟以持有的商业不动产项目作为底层资产开展REITs申报发行工作，广发新城吾悦封闭式商业不动产证券投资基金已于9月3日获证监会注册，相关项目的推进将帮助企业进一步优化自身资产结构，强化不动产运营的专业能力。

头部房企的积极布局，也让商业不动产REITs的底层资产供给更加充足，大量运营成熟、现金流稳定的优质商业物业逐步进入申报序列，为REITs市场的持续扩容提供了坚实的资产基础。这类企业普遍具备长期的商业不动产运营经验，能够为REITs底层资产的持续稳定运营提供支撑，保障资产的长期收益能力。

不同行业背景的市场主体参与到商业不动产REITs的申报与运营中，也推动整个市场的参与生态不断完善，从资产原始权益人、基金管理人到运营服务方，各环节的专业能力都在项目推进过程中得到进一步提升，逐步形成成熟的全链条业务体系。

多层次REITs市场加快构建 机构间产品形成重要补充

当前国内REITs市场正逐步从单一的公募产品体系向多层次市场方向发展，机构间REITs成为整个市场构建过程中的重要一环，与面向公众投资者的公募REITs形成互补，覆盖不同风险偏好、不同投资需求的机构投资者群体。凯德投资发起的中金凯德商业持有型不动产资产支持专项计划完成设立，成为机构间REITs领域的代表性落地项目，进一步完善了市场中公募与私募并行的资本循环路径。

除此之外，国泰海通与电建地产合作的机构间REIT获受理，也体现出更多市场主体正在参与到机构间REITs的申报与设立过程中，推动这一细分板块的项目储备不断丰富。机构间REITs的发展，能够为暂时不符合公募发行条件的商业不动产资产提供合规的资本化路径，进一步拓宽存量资产的盘活渠道。

多层次REITs市场的逐步成型，也让不同类型、不同发展阶段的持有型商业资产都能找到适配的资本化通道，避免大量优质存量资产因暂时达不到公募发行标准而无法实现资产流动，进一步提升整个不动产市场的资源配置效率。

顶层制度持续优化 规则体系不断完善

为保障商业不动产REITs市场平稳有序发展，相关顶层制度建设也在同步推进，为市场运行提供清晰的规则指引。证监会发布相关意见，支持依托符合条件的租赁住房、城市更新等项目发行REITs或作为扩募资产装入已上市REITs，稳慎推进商业不动产REITs发展，并持续推进不动产私募投资基金试点工作，从顶层设计层面明确了市场的发展方向与支持范围。

沪深交易所于7月24日修订发布资产支持证券挂牌条件确认指引，新增机构间REITs特别规定章节，明确机构间REITs需具备无外部增信、平层结构、无强制回购、主动管理等权益属性特征，且分红比例原则上应当达到90%以上。这一规则的出台，为机构间REITs的发行与运行划定了清晰的合规标准，保障这类产品的权益属性，避免相关产品出现刚性兑付、属性异化等问题。

相关制度规则的持续细化，也为商业不动产REITs的长期稳健运行筑牢了制度基础，让市场参与各方的操作流程更加规范，预期更加清晰，保障整个行业在稳慎推进的原则下实现有序扩容，避免出现无序发展的情况。

畅通资本循环 助力存量资产盘活

商业不动产REITs的持续发展，为各类持有型商业资产提供了公开市场退出通道，打破了长期以来持有型商业资产变现渠道有限的瓶颈，帮助企业将沉淀在不动产中的资金有效回笼，进一步优化自身的资产负债结构。这一机制也助力企业从重资产持有者向轻资产运营者转型，将更多资源投入到资产运营能力提升、存量物业优化升级等环节，强化自身的核心竞争力。

随着各类项目的陆续推进，商业不动产REITs有效盘活存量资产并畅通投融管退资本循环的作用正在逐步显现，整个不动产行业的资本流动效率得到进一步提升，形成从资产培育、投资建设到运营管理、公开退出的完整闭环，推动行业发展模式逐步向更加注重运营质量、现金流稳定性的方向转型。

(编辑：曲昂)