截至11月4日，全市场11只租赁住房公募REITs年内平均上涨5.9%，近三个月平均涨幅达到6.99%，在公募REITs所有细分板块中排名首位，表现大幅跑赢全市场平均水平。与之形成鲜明对比的是，园区、仓储物流等其他公募REITs板块年内出现较大幅度下跌，其中园区板块20只产品年内全部录得下跌，跌幅中位数达到26.62%，近三个月板块整体跌幅也有4.29%，市场不同板块之间的表现分化十分明显。

　　从单只产品的表现来看，11只租赁住房公募REITs年内有8只实现上涨，仅3只出现小幅下跌，进入近三个月的统计周期后，所有租赁住房公募REITs产品的价格全部录得上涨，没有一只出现回调。部分上市时间较早的产品近期反弹力度可观，华夏北京保障房REIT、招商基金蛇口租赁住房REIT、中金厦门安居REIT、华泰苏州恒泰租赁住房REIT近三个月涨幅分别达到8.81%、8.67%、6%和5.73%，不过也有部分产品虽然近三个月价格有所回升，但尚未收复年内的全部跌幅，红土创新深圳安居REIT和华夏基金华润有巢REIT近三个月分别上涨1.68%和2.6%，年内仍分别下跌4.46%和5.84%。

板块走强的多重支撑逻辑

　　租赁住房公募REITs板块能够在全市场多数板块走弱的背景下走出独立上涨行情，主要来自三方面的核心支撑。第一是2026年新上市的租赁住房公募REITs产品涨幅较大，直接拉高了整个板块的价格均值，11只产品中有3只为2026年新发产品，其中今年4月成立的中航北京昌保租赁住房REIT年内累计上涨27.28%，10月上市的中金杭州安居宁巢REIT、国泰海通中建租赁住房REIT近三个月涨幅分别达到24.75%和9.69%，如果剔除这3只年内新上市的产品，其余8只存量产品近三个月的平均涨幅为5.01%，依然保持了不错的上涨态势。

　　第二是当前的低利率市场环境，推动各类机构资金重新评估租赁住房这类长期稳定收息资产的内在价值，在无风险利率持续下行的背景下，能够提供持续稳定现金流的资产配置吸引力明显提升。第三则是租赁住房类资产本身的经营稳定性较强，运营方可以通过小幅调整租金的方式维持项目整体出租率，不会出现产业园区类资产即便降价也难以解决招租难题的情况，整体抗风险韧性显著高于其他类型的公募REITs底层资产。

　　一位从事公募基金业务的证券机构人士告诉经济观察报，各板块表现分化，与底层资产经营状况和市场估值有关。部分特许经营类资产需求较为稳定，但随着剩余经营年限缩短，其估值也会受到影响；园区市场供给较多，出租率和租金承压，进而影响估值；房地产交易放缓后，租赁需求增加，租赁住房相对稳定的经营表现，在低利率环境下获得了更高估值。

底层资产经营韧性凸显

　　租赁住房公募REITs的底层资产普遍展现出极强的经营稳健性，项目出租率和租金收缴率长期维持在较高水平，典型代表中金厦门安居REIT的项目出租率达到98.95%，租金收缴率更是实现100%，几乎不存在租金拖欠的情况。从板块整体的业绩表现来看，保障房板块第三季度可供分配金额同比增长5.4%，这一增速明显高于仓储物流和产业园区板块，业绩层面的领先优势直接支撑了板块在二级市场的价格表现。

　　从单只产品的租金变动情况来看，租赁住房类资产的租金波动幅度非常小，第三季度招商基金蛇口租赁住房REIT平均月租金为103.89元/平方米，同比增长1.40%；红土创新深圳安居REIT平均月租金为36.24元/平方米，同比增长0.86%；国泰海通城投宽庭保租房REIT平均月租金为130.83元/平方米，同比仅下降0.59%，几乎可以忽略不计。在上述证券机构人士看来，租赁住房板块内部，公租房因租户较稳定，比市场化租赁住房更具韧性，公募REITs投资者更关注现金流，短期账面盈亏对价格的影响相对有限。

　　不少上市时间较早的租赁住房公募REITs产品，长期价格走势已经走出了持续向上的通道，中金厦门安居REIT2022年8月上市，价格在2024年2月触底后逐步回升，2025年10月达到历史高点，此后小幅回落，今年9月以来该产品再度开启上涨行情，10月底转为小幅震荡。截至11月6日午间收盘，中金厦门安居REIT上市以来累计上涨78.49%，近一年下跌1.51%，近三个月上涨6%，近一周下跌1.24%。同批上市的华夏北京保障房REIT表现更为亮眼，上市以来累计上涨88.2%，近一年、近三个月和近一周分别上涨6.76%、9.93%和0.29%。

机构资金的配置选择与扩募循环

　　从公开数据来看，租赁住房REITs的年化分派率中位数约3.14%，这一水平低于消费基础设施、仓储物流和产业园区等其他公募REITs板块，但其NAV普遍在1.13至1.39倍，机构资金并没有单纯追求更高的短期分派率，反而更看重租赁住房资产较高的出租率和持续收租预期带来的长期稳定现金流，这类现金流几乎不会受到宏观经济短期波动的明显影响，能够为机构的长期配置组合提供稳定的底层收益支撑。

　　租赁住房公募REITs的扩募与再投资机制，已经形成了行业发展的良性循环，原始权益人通过REITs扩募购入新资产回笼建设资金，再将回笼的资金投入新的租赁住房项目开发建设，进一步扩大租赁住房资产的整体规模。目前中金厦门安居REIT和华夏北京保障房REIT均已经通过扩募的方式扩大了自身的资产规模，并且明确约定将扩募获得的净回收资金用于新的租赁住房项目建设，打通了从资产开发到证券化再到回笼资金开发新项目的完整闭环。

　　值得注意的是，当前市场中不少投资者也在关注几个尚未完全明确的行业问题，比如租赁住房REITs的当前估值水平是否已经充分反映了底层资产的经营优势，后续新上市产品的持续涌入是否会改变当前板块的供需格局，机构资金的配置偏好能否在后续市场环境变化中继续保持稳定，这些问题也将成为后续租赁住房公募REITs板块运行过程中市场持续关注的核心方向。

(编辑：吕文)