近期，公募REITs市场迎来双向扩容的重要进展，一方面政策端进一步拓宽城市更新类REITs的发行覆盖范围，将老旧街区厂区改造提升项目纳入支持范畴，另一方面民营房企首单商业不动产公募REITs正式启动发售，为市场注入全新活力。一系列政策落地与产品发行动作，正在推动我国公募REITs市场的品类边界不断拓展，参与主体更加多元，逐步构建起更完善的市场化投融资体系，为盘活海量存量不动产资产提供新的路径支撑。

　　从市场整体发展态势来看，随着品类扩容与民企入局，公募REITs市场规模正逐步扩大。我国存量商业不动产规模庞大，即使按较低潜在证券化率计算，未来亦可为市场带来约万亿元供给增量，市场规模增长具备充足的基础支撑。不过当前底层资产运营表现呈现分化态势，部分产业园类REITs出租率低至70%以下导致估值承压，资产回报率与租金水平及出租率高度相关，运营方需重点关注资产的保值增值与运行质量。公募REITs持续扩容，也使持有优质商业物业的企业可实现存量资产变现并降低负债水平，市场估值逻辑发生根本转变，资产价值由长期租金现金流和运营管理能力决定，倒逼行业从重开发转向重运营。

老旧街区厂区改造项目纳入REITs支持范畴

　　10月23日，住房城乡建设部办公厅等发布《关于推进老旧街区厂区改造提升的指导意见》，其中明确老旧街区厂区改造提升任务，并指出支持符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs），城市更新类REITs发行范围进一步扩容。这一政策安排的核心目标，是完善老旧街区厂区改造提升领域的市场化投融资模式，引入社会力量盘活存量资金，提升存量资产盘活利用效率。

　　指导意见提出，各地要统筹用好各类相关资金资源，完善市场化投融资模式，支持各类企业参与老旧街区厂区改造提升，拓展多元化投融资方式，规范市场化运作流程，规范实施政府和社会资本合作新机制。同时鼓励金融机构按市场化、法治化原则提供老旧街区厂区改造提升金融支持，按照谁受益谁出资原则，鼓励物业权利人自主更新，进一步激发各类市场主体参与改造的积极性。

　　事实上，在此之前，城市更新类资产就已经成为REITs领域的重要组成部分。2025年，符合条件的城市更新项目被正式纳入REITs发行范畴，随后多单以城市更新项目作为底层资产的REITs陆续发行。2025年11月，全国首单城市更新类REITs正式设立，以两个产业园作为底层资产，通过低端制造业清退、高端产业引入实现园区盘活，项目进入稳定运营阶段后发行类REITs实现资产退出，构建起“投资—运营—退出—再投资”的产业循环体系。

民营房企首单商业不动产公募REITs正式发售

　　10月22日，新城控股旗下首单商业不动产REITs——广发新城吾悦封闭式商业不动产证券投资基金正式发售，拟募集规模约15.53亿元，这是民营房企落地的首单公募REITs产品，为后续民企发行REITs提供了可参考的实践路径。该产品的底层资产为常州天宁吾悦广场、南通启东吾悦广场两座成熟购物中心，分别于2019年和2018年开业，总建筑面积约29万平方米。

　　两座项目均位于长三角核心潜力城市的核心地段，周边中高端住宅密集，3公里内常住人口均超过20万，有着稳定、高频的客群消费基础。其中常州天宁项目作为吾悦体系标杆店，是区域优质的综合类商业体；南通启东项目则是当地一站式购物中心标杆，市场份额持续领跑。从历史数据来看，两个项目近三年平均出租率长期稳定在97%以上，租金收缴率保持平稳，展现出较强的经营韧性。

　　该产品的市场热度在网下询价环节就已充分显现，22家机构投资者管理的42个配售对象参与报价，拟认购数量总和达初始网下发售份额的8.08倍；剔除无效报价和低价未入围的情况后，有效认购数量总和为初始网下发售份额的5.25倍，获得机构投资者的踊跃认购。在分红方面，产品2026年和2027年预测现金流分派率分别为5.61%和5.73%，在已发行及已获批的产权类同资产类型的公募REITs中处于中上区间。

　　据21世纪经济报道，民营房企旗下也有不少资产适用于REITs发行，但是一方面在股权债权切割上还需要厘清，和国央企的清晰干净资产存在区别，另一方面是运营上也未必符合回报率的要求，市场的青睐度不高，因此之前鲜有民营房企发行REITs。新城控股这单REITs的落地，打破了此前市场的固有认知，意味着这条资本闭环路径对民营房企同样可复制，有效提振了民营房企参与REITs市场的信心。

市场生态持续优化推动行业逻辑转变

　　从政策演进脉络来看，2025年11月底，证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》，正式启动商业不动产投资信托基金试点，标志着我国公募REITs市场从基础设施领域进一步扩展至商业不动产领域。2026年8月28日证监会公布的《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》进一步提出，稳慎推进商业不动产REITs发展，助力盘活房企存量资产。

　　统计数据显示，截至9月末，2026年已完成询价的公募REITs产品共22只，其中11只为商业不动产REITs，商业不动产REITs正成为盘活存量资产、促进消费升级、服务内需增长的重要抓手，迎来政策红利与市场认知双提升的窗口期。随着制度持续完善、公募与机构间REITs协同发展，商业不动产REITs有望进一步畅通“投融管退”循环，开启多层次发展新格局。

　　当前公募REITs市场的扩容进程，正在从根本上改变不动产行业的估值逻辑。此前行业普遍遵循重开发、高周转的发展路径，资产价值更多依赖土地增值预期，而随着公募REITs的持续推进，资产价值的核心决定因素转变为长期租金现金流和运营管理能力，这将倒逼整个行业逐步从重开发转向重运营，引导市场主体更加关注资产的长期运营质量和保值增值能力。

　　不过市场也需要关注底层资产运营分化带来的潜在影响，部分运营能力薄弱的资产出租率下滑，将直接拉低资产回报率，进而导致产品估值承压。对于资产运营方而言，后续需要将工作重心从前期的开发建设转移到长期的精细化运营上来，通过持续优化商户结构、提升服务品质、稳定客流水平，保障租金收入的稳定性和可持续性，夯实REITs产品的底层价值基础。

(编辑：姜心源)