我国城市发展正迎来全新的转型阶段，随着城镇化进程进入稳定发展期，过去依靠大规模征地、高强度开发的外延式扩张路径逐步调整，以存量提质增效为核心的城市更新行动全面铺开。据易居研究院预计，“十五五”期间城市更新直接投资总规模将达到12万亿至15万亿元，年均约2.5万亿至3万亿元，叠加“好房子”建设每年可带来7000亿至1万亿元增量投资，两者合计每年可撬动3.2万亿至4万亿元直接投资，占全国固定资产投资总额的6.6%至8.2%。这一规模庞大的投资布局，标志着中国城市正式开启“第二次生长”的全新发展周期。

　　2025年召开的中央城市工作会议提出“两个转向”的重大判断，明确我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。这一判断为全国城市的发展路径划定了清晰方向，国内城市尤其是头部城市普遍面临土地增量收窄、既有建筑老化、人口持续集聚的现实课题，城市更新不再是局部的建筑翻新工程，而是超大城市实现内涵式高质量发展的核心路径。

国家级规划体系全面落地

　　2026年5月，我国首个《城市更新“十五五”规划》正式落地，这也是我国城市更新领域第一部国家级专项规划，标志着城市更新正式由地方探索试点升级为国家级战略。这份覆盖2026至2030年的重磅文件，以明确的量化目标与突破性制度设计，推动城市发展重心全面转向存量资产价值提升，通过老旧小区改造、地下管网更新、历史街区活化、危旧房治理等具体举措，激活规模庞大的城市存量资产，构建可持续的财政支撑与经济增长新动能。

　　规划设定了清晰的五年改造目标，具体包括城镇危旧房改造50万套，老旧小区改造11.5万个，城中村改造4000个，修缮历史建筑1.5万处，建设改造城市地下管网约77万公里。其中地下管网细分领域的改造任务进一步细化，燃气管网约20万公里、排水管网约17.5万公里、供水管网约17.5万公里、污水管网约10万公里、供热管网约12万公里，每一项指标都对应着明确的工程实施路径与民生改善方向。

　　7月1日，《求是》杂志发表名为《充分挖掘和释放投资潜力》的评论员文章，将城市更新、“好房子”建设等定位为释放投资潜力的重要方向，明确无论是优化提升传统基础设施，适度超前建设新型基础设施，还是建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，都将形成规模可观的投资需求。中指研究院表示，《求是》年内多次提及房地产，且切入角度各不相同，充分说明房地产在当前经济大局中的重要地位，本次将城市更新放在“挖掘和释放投资潜力”的框架下进行论述，体现出城市更新是扩大投资的重要引擎之一，未来配套财政、金融、土地等政策有望加快落地。

多元资金保障体系逐步成型

　　为保障城市更新项目平稳落地，多部门共同搭建起覆盖中央财政、专项债、特别国债、社会资本的多元投融资体系，真金白银的支持政策持续落地。2026年，国家发改委安排中央预算内投资970亿元支持城市更新项目建设，同时安排超长期特别国债1600亿元支持城市地下管网建设改造，两项合计2570亿元，预计惠及约800万户居民。中央财政还对东、中、西部50个重点城市分别给予定额补助，支持各地探索可复制可推广的城市更新实施机制。

　　在政策杠杆层面，相关支持举措持续突破，明确允许将专项债用于符合条件的城市更新项目资本金，有效降低项目落地门槛，以有限财政资金撬动社会资本参与，放大政策杠杆效应。同时确立“谁受益、谁出资”的政府、市场、居民三方共担模式，政府聚焦规则制定、统筹协调与启动托底，经营主体依托停车场、配套商业、养老服务、智慧设施等获取长期稳定收益，优质资产可通过REITs实现资本化退出，形成“投资—建设—运营—变现”的商业闭环，居民按受益程度分摊费用，实现共建共享。

　　目前全国已有28个城市设立地方城市更新基金，总规模已达4550亿元，引导金融机构提供综合开发、银团贷款等市场化融资，鼓励民营企业积极参与城市基础设施建设运营。规划同时严格划定风险红线，严禁新增地方政府隐性债务，要求更新项目具备自我造血能力，以持续经营性现金流覆盖成本，从源头保障项目可持续、风险可防控。

地方实践探索显现鲜活样本

　　作为国内城市更新的代表性样本，武汉的相关实践受到广泛关注。10月15日，武汉全市城市更新工作推进会召开，第四批11条支持政策正式发布，“五改四好”全年收官战全面打响。同一天，《人民日报》聚焦武汉闲置老厂房升级科创集聚区、百年老建筑变身网红打卡地的改造案例，新华社则关注当地将一栋闲置写字楼，变成年轻人落脚城市的第一个家的人文改造细节。

　　当地公开数据显示，182个市级重点更新片区，已开工180个、完工24个，三季度完成投资1128.16亿元，占全年目标的83.69%。武汉的城市更新实践，跳出了简单翻新老建筑的传统思路，探索出超大城市通过存量空间重构实现“第二次生长”的可行路径，不再向外拓展城市边界，而是向内挖掘既有空间的潜力，让旧建筑承载新的产业功能与生活场景。

　　放眼全球，纽约、伦敦、东京等国际大都市早已完成从外延扩张到内涵提质的转型，城区边界几十年没有明显推移，但城市内部改造从未停止。纽约高线公园由废弃货运高架铁路改造而来，从一度被列入拆除名单的荒废空间，转变为游客摩肩接踵的空中公共步道，带动沿线数十亿美元的新增投资。伦敦国王十字片区从旧货场和煤气厂，通过城市更新引入中央圣马丁艺术学院、谷歌英国总部等机构，实现了工业遗存的功能重塑。德国汉堡的港口新城作为欧洲规模较大的城市更新项目，完整保留老码头肌理，地标易北爱乐音乐厅直接建设在码头仓库上方，让工业遗产与现代文化功能深度融合。

行业发展迎来全新转型方向

　　随着城市更新战略的全面推进，房地产行业迎来深度转型，行业运转逻辑从过去的高周转开发转向精细化运营。房企核心竞争力将由传统的拿地能力、建设速度，转向综合改造能力、长效运营能力、多方协调能力与现金流管控能力，行业整体迈向精细化、服务化发展新阶段。老旧社区更新、城市功能修补、存量物业运营、适老化改造、完整社区建设等新赛道，逐步成为行业发展的核心方向。

　　北京师范大学创新发展研究院关成华指出，当前我国正处于由资源、要素驱动的一次城市化向以创新、人才驱动的二次城市化迈进的关键阶段。二次城市化是以人为核心、面向中国式现代化建设新征程的城市化，体现了人口流动由中心集聚向多点扩散转型、空间格局由小城镇向都市圈和城市群转型、城市功能由产城分离向产城人融合转型等多维度进阶的特征。在实现二次城市化的过程中，要坚持以人为本、协调发展和可持续发展的原则，在创新引领、产城人融合、区域协同、绿色发展、文化交融和城市治理等方面破题发力，推动城市化发展路径由“量”向“质”切换，更好发挥城市化对高质量发展的支撑作用。

　　城市更新的推进过程，同时也是基层治理现代化的系统实践。城市更新的核心不在建筑外立面的翻新，而在治理效能的提升。通过全程公开透明，改造方案、资金使用、费用分摊等信息及时公示，充分尊重居民意愿，精细沟通凝聚社会共识，构建多元参与、协商共治的社区治理模式，让城市更新的过程同时成为提升基层治理能力、凝聚社会共识的过程，最终实现城市空间品质、产业活力与人文温度的同步提升。

(编辑：曲昂)