财π新闻 综合《证券时报》2026年9月30日报道，9月30日，广州市住房和城乡建设局、广州市规划和自然资源局、国家金融监督管理总局广东监管局联合发布《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》，该意见自发布之日起正式执行，广州也由此成为继北京、上海之后，全国第三个落地商品住房销售制度改革细则的一线城市。此次出台的实施意见从预售管理、现房销售、资金监管、土地供应、个人住房贷款、配套支持等多个维度作出系统性明确，在落实全国统一改革方向的基础上，结合本地市场实际设置了差异化的执行规则，兼顾了政策落地的刚性要求与市场运行的平稳过渡需求。

预售管理实行新老划断 多维度设置过渡安排

本次新政以2026年8月28日为明确时间节点，对不同阶段的商品住房项目实行分类管理，避免政策切换对现有市场供应节奏造成过大冲击。针对2026年8月28日之后发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目，政策明确实行预售的项目，单体建筑必须完成主体结构封顶，这一要求与北京、上海此前出台的细则保持一致，成为一线城市商品住房预售管理的统一底线标准。

针对2026年8月28日之前已经取得建设工程规划许可证但尚未办理预售许可证的在途项目，政策明确其预售条件和资金监管要求全部按照广州市原有政策执行，无需执行新的封顶预售规定。对于2026年8月28日之前已经取得国有建设用地使用权但尚未取得建设工程规划许可证的项目，以及2026年8月28日之前已经发布出让公告但在8月28日之后才取得国有建设用地使用权的项目，原则上需要执行新的预售政策，若项目所在区政府能够确保项目按时建成交付，在强化预售资金监管的前提下报广州市住房和城乡建设部门备案后，可在2027年底前继续按照原有预售条件申请预售。

针对2026年8月28日之前已经取得部分国有建设用地使用权的历史遗留问题项目，政策明确可由项目所在区政府完成风险评估后，参照在途项目的相关规定执行。同时新政要求所有纳入监管的项目必须设定预售资金重点监管额度，该额度需要完全覆盖项目剩余全部工程建设费用，确保项目能够顺利完成竣工验收，水、电、气等配套设施达到交付使用条件，从资金层面筑牢项目交付的安全底线。

现房销售规则细化 定金监管标准明确

新政明确2026年8月28日起新公告出让土地的商品住房项目，优先选择现房销售模式，现房销售的相关要求会在土地出让公告中向社会公开，保障市场各方提前知晓项目销售模式。开发企业如果要收取现房销售定金，必须先取得对应住宅楼栋的建筑工程施工许可证，同时要与购房人签订正式的购房定金合同，明确约定定金金额、商品住房售价、交付时间以及双方不能按期履约的相关责任。

广州本次设定的现房销售定金上限为房屋总价的5%，这一比例高于北京的1%和上海的3%，处于全国政策允许的上限区间。所有购房人支付的现房定金必须全额存入专门的监管账户，在项目完成竣工验收备案、水电气等配套设施具备交付使用条件，同时居住用地内独立设置的居住区配套公共服务设施完成竣工验收之前，监管账户内的定金一律不得动用。待项目全部满足上述交付相关的验收条件后，监管部门才会解除定金监管并注销对应的监管账户。

实行现房销售的项目，开发企业需要在完成各项竣工验收、确认房屋具备交付条件后，将现房销售方案和相关证明材料报项目所在区住房城乡建设部门备案，鼓励开发企业在完成房屋首次登记之后再申请现房销售，确保所销售的房屋及对应的建设用地使用权不存在抵押、查封等限制交易的情形，保证土地和房屋权属完全清晰，从源头上避免现房销售环节出现权属纠纷。

全流程资金闭环管理 主办银行制度全面推行

本次新政在资金监管方面作出了系统性的制度安排，全面推行项目资金主办银行制度，2026年8月28日之后新签订借款合同的商品住房项目全部纳入该制度管理。如果项目仅由单一银行提供开发贷款，该贷款银行即为项目的主办银行；如果项目由多家银行组建银团提供贷款，则由银团的牵头银行担任主办银行。

房地产开发企业需要在主办银行开立专门的项目资金账户，在项目整个存续周期内，开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等所有与项目相关的资金，全部要纳入该账户实行封闭管理。广州市房屋交易监管中心会在项目主办银行开立专门的预售资金监管账户和现房定金监管账户，分别用于存放对应项目的预售购房资金和现房销售定金，所有购房人支付的首付款、后续补缴的购房款都要全额存入对应的监管账户，开发企业需要和购房人在购房合同中明确约定购房资金存入监管账户的相关权利与责任，同步完成网签备案手续。

针对个人住房贷款环节，新政明确2026年8月28日起取得预售许可证的项目，必须完成项目竣工备案之后，银行才能发放个人住房按揭贷款，其中也包含公积金贷款，所有发放的贷款资金都要通过受托支付的方式直接划转至对应的资金监管账户，不得直接拨付给开发企业。待项目完成竣工验收备案、各类配套设施和公共服务设施全部验收合格后，监管机构留存必要的后续保障额度后，才会逐步解除资金监管，在项目完成房屋首次登记之后，正式注销预售资金监管账户，账户内的剩余资金再转入开发企业在主办银行开立的项目资金账户。

土地供应配套灵活 多维度支持企业合理融资需求

在土地供应环节，新政明确2026年8月28日之后发布出让公告的商品住宅用地全部实行净地出让，支持项目实现“拿地即开工”，大幅压缩项目前期筹备的时间成本。新出让商品住宅用地的土地出让价款首付款，需要在出让合同签订之日起30个自然日内缴纳，缴纳比例不得低于土地总价款的50%，剩余的土地出让价款原本可以延长至出让合同签订后一年内缴清，结合项目实际情况和市场状况，按规定程序完成决策后，还可以再延长不超过一年，也就是土地出让价款余款最长可以在出让合同签订后两年内全部缴清，所有分期缴纳的土地出让价款全部不计收利息，有效降低开发企业的土地资金占用压力。

新政同时提出探索开展分户国有建设用地使用权设定抵押，开发企业可以在取得建设工程规划许可证之后，按照每一栋楼占整块出让土地的面积比例，将对应的土地使用权份额单独拆分出来设立抵押，改变了以往整块土地必须整体抵押的限制，让先开发建设的楼栋对应的土地份额可以提前办理抵押融资，打通了项目前期的融资新通道。

配套支持层面，新政明确支持项目分期分栋开发建设，开发企业可以按单栋楼栋为单位，分期分栋办理建设工程规划许可、建设工程施工许可、人防工程报建、商品房预售许可、商品房现房销售备案以及竣工验收备案，只要对应楼栋具备独立使用功能，同步明确各期配套设施的建设时序和交付时间，满足道路、供水、电力、燃气等各类市政公用服务设施的接入条件，就可以单独完成对应楼栋的全部手续办理，无需等待整个项目全部完工后再统一推进，大幅提升了开发企业的资金周转灵活性。

除此之外，新政还提出优化不动产登记相关审批流程，推动实现商品住房交付的同时，购房人同步取得不动产权证书，也就是“交房即发证”，同时加大对现房销售项目和符合“好房子”建设标准项目的融资支持力度，在严格落实销售制度改革监管要求的前提下，为房地产开发企业营造更加稳定、可预期的政策环境，推动商品住房销售制度改革平稳落地。

(编辑：张广德)