财π新闻 8月28日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》，明确将个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年，随后配套发布的《个人住房贷款管理办法（试行）》进一步细化相关执行规则，标志着这项涉及广大购房者切身利益的信贷新政正式从政策层面进入银行实际操作阶段。截至目前，全国多个城市的国有大行及部分股份制银行已陆续完成系统升级、细则梳理等准备工作，开始正式受理最长40年期的新发放个人住房贷款申请，部分地区已有购房者成功提交40年房贷申请，甚至完成相关业务办理，40年房贷政策在全国范围内进入全面落地的实操阶段。

从各地银行的实际推进情况来看，不同区域的落地节奏保持平稳有序。在宁波，工行宁波市分行、农行宁波市分行、中行宁波市分行、建行宁波市分行、交行宁波分行、邮储银行宁波分行六家国有银行均已开放40年期房贷申请通道，且已有银行完成相关申请受理，当地农行北仑小港支行相关工作人员表示，该行已完成全部个人住房贷款系统版本更新，新申请房贷的客户即日起个人住房贷款最长期限正式从30年放宽至40年，此前该行就已受理了一名客户的40年房贷申请。在深圳，自8月29日至9月13日的半个月时间里，当地房产服务机构协助购房者办理的商贷中，已有不少购房者成功申请到超30年的商贷，部分申请到40年商贷，合计占比约5%。北京、上海、西安、广元等多个城市也已同步跟进政策执行要求，当地银行机构陆续开放相关业务受理端口，覆盖一手房按揭和二手房贷款的新申请场景。

不少购房者直观感受到，贷款期限拉长后，短期月供压力得到明显缓解。以100万元贷款、按主流商贷3.05%利率测算，30年期等额本息月供约4243元，拉长至40年后，月供直接降至3609元，每月可减少634元，对于当下购房预算有限的刚需群体而言，月供的降低能够直接减轻日常现金流压力，不少年轻购房者对这项政策抱有较高期待，认为拉长贷款期限后，每月可支配的生活资金更加充裕，未来收入稳定或上涨时还可以通过提前还款的方式优化债务安排。但需要明确的是，40年是政策给出的贷款期限上限，并非强制要求所有银行必须向所有购房者提供40年期限的贷款，也不是所有购房者都能直接获得40年的贷款期限，最终可获批的实际贷款年限，需要结合多方面约束条件综合确定，并非人人都能贷满40年。

从当前各地银行公开的执行口径来看，借款人年龄是影响最终贷款期限的核心约束条件之一。部分银行通常要求“借款人年龄+贷款期限”不超过70岁或75岁，不同银行的具体执行标准存在一定差异，工商银行目前的公开口径为借款人年龄与贷款期限之和不超过75年，建设银行部分地区同样按照75年执行，优质单位借款人等特定客户还可能获得适当放宽。按照“年龄+贷款期限不超过75年”的标准测算，35岁以下的购房者理论上才有机会贷满40年，年龄超过35岁的购房者，可申请的最长贷款年限会随着年龄增长相应缩短。这也意味着，真正能够贷满40年的购房者主要集中在年龄较低的人群，年龄偏大的购房者即便其他条件符合要求，也很难直接申请到40年的贷款期限。

房屋相关属性是另一项影响贷款期限的关键因素，其中房龄的约束作用在二手房申请长期限贷款时体现得尤为明显。部分银行在测算二手房贷款期限时，会根据房屋结构、房龄、建筑模式等因素综合确定可贷年限，因此不少老旧二手房即便借款人年龄符合要求，也未必能够申请40年。以北京地区为例，当地房屋性质较为复杂，住宅土地使用年限一般是70年，也有部分是50年，如果开发商前期存在拿地捂盘不开发的情况，土地剩余使用年限会进一步缩短，对应的可申请贷款年限也会随之减少。通常情况下，新房的房龄较短，土地剩余使用年限充足，大多能够用足贷款年限，但二环内有些老旧平房，甚至无法获得贷款支持。当地银行个人按揭的贷款年限一般是取“75减去借款人年龄”与房屋可贷对应年限二者的更低值，这也进一步压缩了部分老旧房源的长期贷款申请空间。除此之外，公积金贷款与商业性个人住房贷款的期限认定规则并不能简单等同，目前公积金暂不参与本次延期调整，公积金贷款的期限认定也有着较为严格的标准，部分住房按照砖混住宅“47减房龄”、钢混住宅“57减房龄”的规则计算可贷年限，在住建委新改造名单内的房屋可以按“67减房龄”的方式计算，这也使得不少计划使用纯公积金贷款的购房者，无法直接享受到最长40年的贷款期限政策。

除了新发放的个人住房贷款之外，存量按揭贷款能否延长至40年，也受到大量已有房贷客户的广泛关注。根据8月28日发布的《个人住房贷款管理办法（试行）》明确规定，符合条件的存量个人住房贷款可以协商调整还款计划，其中展期期限累计不得超过原贷款期限的一半，原贷款期限与展期期限合计不得超过40年。也就是说，如果原来的存量贷款期限为30年，那么最多可以申请延长10年，总计贷款期限不超过40年。目前不同银行、不同地区的存量房贷延期落地进度存在一定差异，部分银行已经开放了相关申请渠道，客户可以提交展期申请，但部分地区的经办网点仍在等待具体执行细则的下发，不同类型存量客户的实际办理时间也会有所不同。部分银行的贷后管理部门表示，存量房的相关政策细则仍在研讨完善过程中，后续会根据监管要求逐步推进落地。

针对个人住房贷款业务的全流程管理，相关监管规则也作出了明确的统一规范。按照《个人住房贷款管理办法（试行）》要求，开展个人住房贷款业务的金融机构，应当遵循依法合规、审慎经营、平等自愿、公平诚信的原则，建立有效的个人住房贷款全流程管理机制，制订完善的贷款管理制度及操作规程。在借款人资质审核方面，借款人需要同时具备多项条件，包括具有完全民事行为能力的中华人民共和国公民或符合国家有关规定的境外自然人，持有合法有效的身份证明，信用状况良好，具备还款意愿和还款能力，具有支付所购房屋首付款的能力，可以提供贷款人认可的有效担保等。在还款能力考核上，银行需要根据当地房地产市场情况、借款人收入和债务状况等因素，合理设定借款人个人住房贷款的月房贷支出与收入比例上限和月所有债务支出与收入比例上限，其中月房贷支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在60％以下（含60%），确保借款人的还款能力与贷款规模相匹配。

在担保和利率管理方面，相关规则也作出了清晰界定。银行应当要求借款人以所购房屋为贷款提供抵押担保，购买现房或再交易住房的，应当在贷款发放前办理抵押登记；购买预售商品住房的，应当在贷款发放前办理抵押预告登记，并在符合相关条件后及时办理抵押登记手续，贷款发放前暂无法办理抵押登记或抵押预告登记的，应当采用其他财产抵押、质押或引入保证人等方式提供阶段性担保。个人住房贷款利率应当遵循市场化原则，由借贷双方在遵守国家有关规定和行业自律管理要求的前提下协商确定，银行应当建立客户差别化风险定价管理机制，根据当地房地产市场情况、借款人信用状况和还款能力等合理确定具体利率水平。

值得注意的是，拉长贷款年限虽然能够在短期内减轻月供压力，但对应的总利息支出也会随之增加，以100万元贷款、3.05%利率测算，30年期的总利息为52.75万元，拉长至40年后，总利息会增加到73.22万元，购房者的长期利息负担会有所上升。因此银行及相关市场服务机构普遍提示，40年的贷款期限上限并非适合所有购房者，客户可以根据自身的长期收入规划、家庭资金安排等实际情况，与银行协商确定合理的贷款期限，银行不会强制要求客户选择最长年限，购房者也无需盲目追高贷款上限，应当理性评估自身的还款能力，选择适配自身情况的贷款方案。部分地区结合本地已有的公积金政策，也引导购房者优先选择“公积金+商贷”的组合贷模式，搭配灵活的贷款期限选择，进一步降低整体购房成本。

当前正值楼市“金九银十”的市场交易活跃阶段，大量刚需、改善群体陆续入场看房选房，40年房贷政策的全面落地，为购房者提供了更加灵活的信贷选择空间，合理提升了部分群体的购房贷款能力。从各地的实际执行情况来看，政策推进整体平稳有序，各家银行都在按照监管要求逐步细化执行口径，优化业务办理流程，后续随着各地配套细则的进一步明确，这项新政的落地效果还将持续显现。

(编辑：张广德)