财π新闻 2026年以来，上海围绕促进房地产市场平稳健康发展、更好满足居民刚性和改善性住房需求，先后出台多轮优化调整政策，结合《上海市城市更新和住房发展“十五五”规划》的部署安排，从住房供应体系、市场调控政策、城市更新行动、行业发展模式等多个维度，对楼市相关领域作出系统性调整，各项政策措施均已按明确时间节点落地实施，逐步形成覆盖供需两端、兼顾民生保障与市场活力的调整框架。

在住房限购政策调整层面，2026年2月25日发布的《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》作出明确优化，对非本市户籍居民家庭或成年单身人士购买外环内住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上；对在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭或成年单身人士，在执行现有住房限购政策基础上，可在外环内增购1套住房；对持《上海市居住证》满5年及以上的非本市户籍居民家庭或成年单身人士，在本市限购1套住房。这一系列调整进一步降低了非本市户籍群体的购房准入门槛，兼顾了不同居住时长群体的实际住房需求，扩大了政策覆盖的受益范围。

住房公积金贷款政策同步作出针对性优化，2026年2月发布的政策明确，适度提高住房公积金最高贷款额度，缴存人家庭购买首套住房的最高贷款额度从160万元提高至240万元；在优先保障首次住房贷款需求的情况下，对在本市无住房或仅有1套住房的本市缴存人家庭，当前已结清住房公积金贷款的，再次购房时可申请公积金贷款；进一步扩大住房公积金贷款对多子女家庭购房的支持范围，多子女家庭购买第二套住房的，最高贷款额度在本市最高贷款额度基础上上浮20%。这些调整进一步放大了公积金制度对居民购房的支持作用，既保障了首次购房群体的核心需求，也为有置换需求的家庭降低了资金成本，同时对多子女家庭的住房改善需求给予了定向倾斜。

个人住房房产税政策也同步完成优化，自2026年1月1日起，对本市户籍居民家庭中的子女成年后，购买住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收个人住房房产税。这一调整直接减轻了新组建家庭的购房税费负担，契合了居民家庭人口结构变化后的实际居住需求，进一步释放了合理住房消费的空间。

2026年8月20日，多部门联合印发《关于优化本市房地产政策措施的通知》，推出八项具体政策措施，自2026年8月21日起正式施行，在公积金提取、信贷支持、购房补贴等多个领域进一步深化调整。在住房公积金提取方面，扩大提取公积金支付购房首付款范围，缴存人购买本市新建商品住房现房的，可以申请提取本人及配偶的住房公积金支付购房首付款，缴存人提取住房公积金支付购房首付款的，不影响其住房公积金贷款额度计算；优化购房提取公积金频次和限额，缴存人符合购买自住住房提取公积金条件的，在取得不动产权证后的5年内每年可提取一次，提取总额不超过以自有资金支付的购房款；拓宽住房公积金购房支出情形，缴存人购买本市自住住房缴纳的契税及购买与住房配套使用的产权车位（库）、储藏室支出纳入住房消费支出总额计算，购房人可按规定提取本人及配偶的住房公积金。这一系列提取政策的优化，进一步盘活了缴存人的公积金账户资金，覆盖了购房全流程的多项支出场景，大幅提升了公积金资金的使用灵活性，切实降低了居民购房过程中的即时资金压力。

个人住房信贷政策的调整进一步聚焦区域差异化支持，对购买外环外（包括原实施差异化政策区域）住房的，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%。调整后，上海首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于15%，二套住房信贷政策保持区域差异化，外环内最低首付款比例为不低于25%，外环外为不低于15%，其中宝山、嘉定区全域全部纳入外环外差异化政策覆盖范围。这一调整针对性降低了外环外改善型家庭的置换门槛，以一套总价500万元左右的外环外改善型住房为例，二套房首付比例从20%下调至15%后，所需支付的首付款从100万元降至75万元，直接减少了25万元的首付资金支出，大幅减轻了置换家庭的短期资金筹措压力，引导改善型需求向外环外布局，适配外环外更低的容积率、更充足的土地空间带来的高品质住宅供给。

阶段性“以旧换新”购房补贴政策同步落地，自政策实施之日起至2027年3月31日，居民家庭在本市外环外购买新建商品住房并完成合同网签备案，且在网签备案日前后1年内出售本市二手住房的，可向购入新建商品住房所在区房地产交易中心申请补贴，补贴金额按其购买新建商品住房贷款总额的1%计算，单套住房最高补贴5万元，补贴总金额2亿元，用完即止；同时，居民家庭在本市外环外购买新建商品住房并完成合同网签备案，且在网签备案日前后1年内出售本市外环内二手住房的，可向购入新建商品住房所在区房地产交易中心申请单套3万元的补贴。两项补贴政策可叠加享受，符合条件的居民家庭最高可获得8万元的购房补贴，直接覆盖了大部分家庭购置家电、软装的相关支出，实实在在降低了置换家庭的购房综合成本。政策施行后，截至相关统计节点，购买外环外一手住房中符合“以旧换新”购房补贴条件的房源约195套，占同期外环外一手住房成交量的23%，其中出售二手住房位于外环内的共66套，占比34%，可叠加享受两项补贴，政策对置换需求的拉动效应逐步显现。

房票安置机制被正式纳入征收拆迁补偿安置体系，重点聚焦城中村改造和旧城区改建项目等，统筹平衡现有征收拆迁补偿标准，多种方式满足居民多元化安置需求。此前上海已在城中村改造相关工作中明确提出，用足用好城中村改造专项借款、地方政府专项债等，加大财政资金投入，加快动迁腾地，积极推进实施房票等多元化安置，房票安置的正式推行进一步丰富了征收安置的选择路径，适配不同居民的安置偏好，加快了城中村改造和旧城区改建的推进节奏。

收购二手住房用作保障性租赁住房的工作进一步提速，以需求为导向，结合“十五五”时期保障性租赁住房发展要求，各中心城区（含浦东新区外环内区域）推进二手住房收购工作，并加快改造出租，切实增加中心城区保障性租赁住房供应。此前上海已启动收购二手存量住房用于保障性租赁住房工作，按照市里支持、以区为主的原则推进，浦东、静安、徐汇三个试点区先行先试取得阶段性成效，黄浦、长宁、虹口、普陀、杨浦五个中心城区在借鉴试点区经验基础上，已完成方案制订并陆续启动收购工作，这一举措既盘活了中心城区的存量二手住房资源，优化了保障性租赁住房的供给布局，也进一步畅通了二手房市场的流通链条，为存量房源提供了稳定的消化渠道。

根据《上海市城市更新和住房发展“十五五”规划》的部署，2026年至2030年期间，上海楼市相关的住房供应和城市更新领域将按照明确的指标体系推进调整，其中新增供应商品住房规模5年累计为2500万至2800万平方米，新增供应各类住宅用地面积5年累计为1800至2300公顷，新增供应保障性租赁住房数量5年累计为25万至27万套（间），新增筹措供应新时代城市建设者管理者之家床位数量5年累计为12万张。在旧住房改造领域，旧住房成套改造（含小梁薄板房屋改造）5年累计完成120万平方米，实施老旧小区改造面积5年累计达到3000万至4000万平方米，到2026年底，力争全面完成剩余约2万平方米小梁薄板房屋改造，到2030年底，力争基本完成不成套职工住宅改造，不成套里弄、公寓、花园住宅更新取得积极成效。城中村改造方面，“十五五”时期城中村整体改造项目认定数量新增12个，到2026年底，全面启动城中村整体改造项目，全面完成整治提升，到2027年底，全面完成整体改造项目的前期改造，同步推进实施规划拔点。

在房地产市场长效机制建设层面，上海明确提出加快构建房地产发展新模式，稳妥有序推进房地产开发、融资、销售等相关基础性制度建设，严格落实商品住房预售资金监管制度和项目开发公司制，强化房地产项目开发全过程管理，规范市场秩序，提升房地产服务业能级水平，加大专业化、规模化住房租赁企业培育力度，健全房屋租赁分类监管体系。同时着力推进“好房子”建设，加快推进《住宅设计标准》修订工作，聚焦结构安全、消防安全和公共安全等方面打造安全韧性住宅，优化环境空间、居住空间、设施设备等方面设计要求提升居住品质，优化绿色节能、绿色建材、全装修等方面技术要求推动绿色住宅发展，完善建筑智能化和智能家居等方面标准构建智慧住宅生态，不断提升住宅设计质量和品质。

从市场运行的实际反馈来看，一系列调整政策落地后，上海二手房市场保持连续活跃态势，从去年11月以来，除春节假期所在的月份外，其余月份单月成交量均稳稳站上2万套大关，2026年8月二手住房成交2.07万套，同比增加18%，二手房带看量明显增加，改善型需求加速入场，3室及90平方米至120平方米的户型成交占比稳步提升，成交结构持续优化，置换型客户的选择范围从周边换房扩展到全市跨区域购房，不少家庭选择出售中心城区的老旧住宅，置换外环外的大平层、联排或叠拼等高品质住宅，追求更好的居住环境和生活品质。外环外的新建商品住宅项目依托住宅品质提升新规的设计红利，在阳台半计容放宽、公共用途架空层与风雨连廊不计容、建筑高度适度弹性等政策支持下，打造出更大阳台、更高得房率、更丰富社区公共空间的高品质住宅产品，进一步适配了居民的改善型居住需求。房地产经纪行业也在同步调整转型，逐步从过去依靠信息差撮合交易的模式，转向为客户提供全流程置业决策支持的专业服务模式，适配市场交易模式和客户需求的变化。

(编辑：曹凤芹)