财π新闻 2026年8月20日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、人民银行上海市分行、上海金融监管局、市公积金管理中心六部门联合印发《关于优化本市房地产政策措施的通知》，该政策自2026年8月21日起正式施行，被市场俗称为“沪八条”。这是继2025年8月“沪六条”、2026年初“沪七条”之后，上海落地的第三轮楼市精准调控政策，政策导向从此前的“松绑”转向“精准滴灌”，核心聚焦外环外区域发展以及一二手住房之间“卖旧换新”的置换全链条，整体涵盖五个方面共八项具体措施，旨在进一步打通住房置换环节的现存堵点，更好释放居民多样化的改善性住房需求。

优化住房公积金提取相关政策是本次新政的核心内容之一，多项调整直接降低了缴存职工的购房资金使用门槛。此前2025年8月出台的“沪六条”，已经支持缴存人提取住房公积金支付新建预售商品住房的购房首付款，本次新政在此基础上，将可提取公积金支付首付款的房屋范围进一步扩大至新建商品住房现房，同时明确实行“既提又贷”规则，缴存人提取住房公积金支付购房首付款后，完全不影响其后续申请住房公积金贷款的额度核算，进一步拓宽了缴存职工的购房资金调配空间。针对购房后的公积金提取规则，新政也作出了大幅优化，在上海没有公积金个人住房贷款、也未办理公积金冲还贷业务的已购房缴存人，购房提取的频次从取得不动产权证后五年内仅可提取一次，放宽为每个自然年都可以提取一次，提取的金额上限也同步放宽至不超过该套住房中缴存人以自有资金实际支付的购房款总额。除此之外，新政还进一步拓宽了住房公积金的购房支出适用场景，将缴存人购房过程中产生的契税支出，以及购买与所购自住住房配套使用的产权车位（库）、储藏室的购置支出，全部纳入可提取住房公积金覆盖的住房消费支出范围，缴存人可按规定提取本人及配偶的住房公积金用于上述相关支出，全方位支持居民住房全周期的消费需求。

在优化个人住房信贷政策方面，本次新政也作出了针对性的区域差异化调整，明确对购买外环外住房的购房者，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例从此前的不低于20%下调至不低于15%，调整后宝山、嘉定两区全域全部纳入外环外政策适用范围。调整完成后，上海市首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于15%，二套住房信贷政策继续保持区域差异化设置，其中外环内区域的二套房商贷最低首付款比例仍为不低于25%，外环外区域的二套房商贷最低首付比例与首套房拉平，统一执行不低于15%的标准。这一调整直接降低了外环外改善型购房群体的资金准入门槛，有助于推动外环外大户型商品住房的去化进度，进一步优化城市职住空间分布，助力实现更均衡的职住平衡格局。

为了直接支持居民的置换改善需求，上海专门出台了阶段性的“以旧换新”购房补贴政策，补贴执行周期为2026年8月21日至2027年3月31日。按照政策规定，在该时间段内，居民家庭在外环外购买新建商品住房并完成合同网签备案，同时满足在网签备案日前后1年内出售本市二手住房的条件，就可以向购入新建商品住房所在区的房地产交易中心申请对应补贴，补贴金额按照所购买新建商品住房的贷款总额的1%计算，单套住房的补贴最高为5万元，本次购房补贴的总规模为2亿元，补贴资金申领完毕即止。如果居民家庭在满足上述基础申领条件的前提下，所出售的二手住房位于本市外环内区域，还可以额外叠加申领3万元的专项补贴，两项补贴叠加之后，单套符合条件的住房最高可申领的补贴总额可达8万元。这一真金白银的阶段性补贴政策，通过明确的时间限制和申领条件设置，形成了适度的稀缺感，能够有效加速有置换需求的家庭的购房决策进程，进一步畅通一二手住房之间的置换流通链条。

在推行房票安置与盘活存量住房方面，本次新政也明确了多项具体推进举措。新政提出，在征收拆迁补偿安置工作中增加房票安置方式，重点聚焦城中村改造和旧城区改建等项目，统筹平衡现有的征收拆迁补偿标准，通过多元化的安置方式满足居民的差异化安置需求，将安置需求有序引入新房市场，实现“房票即去化”的良性效果。截至目前，上海全市已经累计发放房票1700多张，多个城中村改造项目已经探索形成了成熟的房票安置落地经验，例如嘉定马陆彭赵城中村项目，近68%的居民选择了房票安置，依托配套政策和数字化房源超市，实现了房票申领、选房、资金监管全流程线上闭环；奉贤区西渡街道城中村则组建了专项工作专班，建立“一户一档”机制，推行现场集中办公，做到协议签订、房票核发、现场网签“三同步”，集中签约前3日就核发房票166张，完成商品房网签及预定166套，高效推进了居民安置工作。与此同时，上海还同步加快推进收购二手住房用作保障性租赁住房的相关工作，结合“十五五”时期保障性租赁住房的发展要求，各中心城区（含浦东新区外环内区域）正有序推进二手住房收购工作，并加快完成后续改造出租流程，切实增加中心城区的保障性租赁住房供应，截至目前全市已经累计完成收购二手住房551套。

新政正式落地后的首个周末，上海楼市已经显现出明显的升温态势，新房市场中部分纯改善型楼盘的认筹率达到了270%，市场关注度和购房热情快速提升。二手房市场的访问量、咨询量以及成交量均出现小幅上涨，其中二手房成交量的涨幅超过8%，此前长期存在的买卖双方价格僵持的僵局得到一定程度的打破，意向客户的购房决策速度明显加快。在此之前，上海楼市已经呈现出持续企稳回升的运行态势，2026年2月发布的“沪七条”政策效应持续释放，带动当年“金三银四”市场热度走高，5月之后整体市场延续企稳态势，即便进入传统销售淡季的7月，上海楼市依然实现了“淡季不淡”，一二手住房合计成交216万平方米，同比增长17%；其中新房成交43万平方米，同比增长1%，商品住房价格指数持续上行；二手房市场“量升价稳”的特征十分突出，7月二手住房成交2.05万套，同比上涨22%，除2月春节月份之外，月度二手房成交稳定维持在2万套以上的高位，2026年1至7月全市二手房累计成交15.2万套，同比增加15%，二手房价格指数在当年2月环比转正后，已经连续6个月保持上涨，年内累计上涨2.2%，市场企稳的信号已经十分明确。

本次“沪八条”政策的核心指向，就是打通“卖旧买新”全流程的最后一公里，通过降低公积金提取门槛、拓展公积金使用场景，全方位支持居民住房全周期消费，通过下调外环外二套房商贷首付比例，助力外环外大户型商品住房去化，进一步优化城市职住空间布局，通过限时的购房补贴形成稀缺效应，加快置换家庭的购房决策节奏，通过房票安置模式实现安置需求直接对接新房市场，快速转化为实际去化。政策的长期实施效果，最终将取决于房票安置的整体推进速度、“以旧换新”置换需求的实际放量规模，以及居民家庭资产负债表的修复进度和收入预期的企稳程度。

(编辑：徐松丽)