财π新闻 8月28日，多部门集中发布一系列涉及房地产金融领域的重磅政策文件，覆盖信贷管理、资本市场支持、细分业务规范等多个维度，共同构成推动构建房地产发展新模式的基础性制度框架。此次集中出台的政策由中国人民银行、国家金融监督管理总局、证监会等多个相关部门分别牵头制定，各项规则相互衔接、形成合力，旨在深入贯彻落实党中央、国务院关于构建房地产发展新模式的决策部署，完善房地产信贷管理，维护购房人合法权益，满足行业合理融资需求，促进房地产市场稳健运行。

中国人民银行、国家金融监督管理总局联合印发的《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》，全文包含总则、房地产贷款品种、房地产开发贷款、购房贷款、经营性贷款、房地产金融宏观审慎管理、附则七章共36条内容，为当前及下一阶段房地产信贷管理划定了总体框架。该意见明确，制定相关规则的法律依据为《中华人民共和国中国人民银行法》《中华人民共和国银行业监督管理法》《中华人民共和国商业银行法》等法律法规，核心目标是适应房地产市场供求关系变化，构建全面覆盖、有序衔接的房地产信贷产品和管理体系，促进金融与房地产良性循环。意见明确了四项核心工作原则，第一是坚持以人民为中心，促进高质量发展，配合商品住房销售制度改革，改革个人住房贷款制度，优化住房金融服务，支持刚性和改善性住房需求，助力健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。第二是坚持统筹规划，系统集成，围绕房地产开发、建设、销售、运营全链条，改进优化房地产信贷体系，统筹规划全生命周期和各细分领域信贷产品，实现总量合理、结构均衡、期限匹配、专款专用。第三是坚持制度规范，审慎管理，完善房地产金融宏观审慎管理，强化前瞻性防范和逆周期调节，规范房地产相关主体融资行为，促进房地产市场稳健运行。第四是坚持有序发展，防范风险，丰富房地产贷款产品和服务，提高风险定价能力，支持行业转型和高质量发展，加强房地产信贷业务监督管理，强化贷款质量监测预警，防范化解房地产信贷风险。意见同时要求各类银行业金融机构按照要求，完善房地产信贷管理机制，加强各类房地产贷款业务协同布局，优化内外部业务流程，提高全链条管理服务能力，有效防范金融风险。

针对房地产贷款的品种范围，意见作出清晰界定，明确房地产贷款指银行业金融机构发放的用于商品住房、保障性住房、租赁住房、商业地产等房地产领域开发、建设、销售、运营的各类贷款。同时划定业务红线，明确银行业金融机构不得发放用于缴交土地出让价款及相关税费的贷款。在此基础上，意见按照房地产项目全生命周期的不同阶段，对贷款品种进行了系统划分，在房地产开发建设阶段，银行业金融机构可以发放房地产开发贷款，具体包括商品住房开发贷款、保障性住房开发贷款、住房租赁开发建设贷款、商业地产开发贷款等，要求银行业金融机构加强房地产开发贷款封闭管理，确保专款专用，实现贷款发放与项目建设周期相匹配。在房地产销售阶段，银行业金融机构可以发放购房贷款，包括个人住房贷款、住房租赁团体购房贷款、商业用房购房贷款等，要求银行业金融机构严格执行个人住房贷款发放规定，切实保障购房人合法权益。在房地产运营阶段，银行业金融机构可以发放经营性贷款，包括经营性物业贷款、住房租赁经营性贷款等，要求银行业金融机构结合房地产运营阶段的合理资金需求，丰富贷款产品和服务，推动住房品质提升和房地产行业转型发展。此外，意见还预留了政策调整空间，明确中国人民银行、金融监管总局按照职责分工可以根据经济社会发展需要，新设房地产贷款品种，适配不断变化的市场实际需求。

作为本次政策调整的核心内容之一，房地产开发贷款相关规则得到全面细化。意见明确，房地产开发贷款指银行业金融机构向具备房地产开发资质的开发企业发放的用于房地产项目开发建设的贷款，覆盖商品住房、保障性住房、租赁住房、商业地产等各类项目类型。开发企业申请房地产开发贷款，项目资本金比例应符合国家关于固定资产投资项目资本金制度相关规定，项目资本金应先于房地产开发贷款全额到位，并与房地产开发贷款配套投入项目建设。本次政策重点推出房地产开发贷款主办银行制度，明确单个房地产项目对应一家银行作为主办银行，既可以是单家贷款行，也可以是银团贷款牵头行，由主办银行对项目资金进行封闭管理。项目公司应在主办银行开立资金账户，项目存续期间，除按规定要求监管的预售资金、定金等外，房地产开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金均应纳入在主办银行开立的资金账户管理，主办银行和资金账户在房地产开发贷款结清前原则上不得变更。同时要求项目预售资金监管账户和定金账户应按规定在主办银行开立，项目公司对外负债、投资等影响金融债务安全的重大事项，应事先告知主办银行。针对贷款期限，意见明确房地产开发贷款期限应与项目建设、销售周期相匹配，覆盖项目开工到竣工备案全过程，其中预售项目贷款期限原则上不超过3年，最长不超过5年，现房销售项目最长不超过7年，商业地产项目最长不超过7年，首次还本日期原则上应在项目竣工备案后。

个人住房贷款相关制度的优化调整同样是本次政策的核心亮点，多项规则直接指向维护购房人合法权益的核心目标。意见明确加强个人住房贷款与开发贷款的衔接，个人住房贷款应通过受托支付方式发放，购房人所购新建住房实行现房销售的，受托支付至项目公司在主办银行开立的资金账户；实行预售的，受托支付至项目预售资金监管账户。同时大幅延后个人住房贷款发放时点，所购新建住房实行现房销售的，个人住房贷款应在销售备案后发放；实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放，确保购房人“能拿房、再还贷”。本次政策还将个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年，给予借贷双方更大灵活度，具体期限由购房人与商业银行协商确定。此外，规则明确允许商业银行与遇到还款困难的借款人自主协商，采取延后还款时间、展期等方式调整还款计划，进一步提升房贷服务的灵活性和适配性。

国家金融监督管理总局同步印发五项细分领域的房地产贷款管理试行办法，分别为《商品住房开发贷款管理办法（试行）》《个人住房贷款管理办法（试行）》《商业地产贷款管理办法（试行）》《城市更新项目贷款管理办法（试行）》《信托公司开展房地产领域信托业务管理办法（试行）》，全面落实房地产发展新模式各项要求，立足房地产市场形势和未来发展方向，坚持以项目为中心、主办银行制、资金封闭管理，指导银行业金融机构按市场化、法治化原则做好房地产金融服务，实现对房地产开发、建设、销售、运营等全周期金融支持。其中《商品住房开发贷款管理办法（试行）》充分借鉴“白名单”机制经验做法，对不同所有制项目一视同仁，满足商品住房开发项目合理融资需求。《个人住房贷款管理办法（试行）》除落实前述贷款发放时点延后、贷款期限上限延长等要求外，还合理优化收入偿债比上限要求，将所有债务支出与收入比例上限从55%提升到60%，进一步拓展居民购房的资金空间，既维护购房人合法权益，又更好地满足居民刚性和改善性住房需求。《商业地产贷款管理办法（试行）》明确了商业地产开发、购买和运营等阶段的贷款要求，支持商业地产市场平稳健康发展。《城市更新项目贷款管理办法（试行）》指导银行业金融机构增强金融服务城市更新的精准性、适配性和有效性，助力高质量推进城市更新。《信托公司开展房地产领域信托业务管理办法（试行）》坚持服务实体经济、风险可控和落实投资者适当性管理等原则，通过明确展业规则、强化专业能力建设、加强投资者保护等要求，促进信托公司更好发挥自身特色优势开展房地产领域信托业务。国家金融监督管理总局表示，后续将会同相关部门指导银行业金融机构落实好相关办法，提供与房地产发展新模式相适应的金融支持和服务，推动房地产高质量发展。

证监会同步发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，旨在加快构建与房地产发展新模式相匹配的资本市场服务体系，服务住房品质提升和企业转型发展，促进金融与房地产良性循环。这份文件主要涵盖支持合理融资、优化监管、防范化解风险三方面核心内容。在支持合理融资层面，意见明确支持上市房地产开发企业再融资以及综合运用发行股份、定向可转债、现金等工具收购涉房资产，加大债券融资支持力度，支持房地产开发企业发行公司债券用于符合政策要求的房地产项目，鼓励发行商业地产抵押贷款支持证券、不动产资产支持证券。同时支持依托符合条件的租赁住房、城市更新等项目发行不动产投资信托基金或作为不动产投资信托基金扩募资产，稳慎推进商业不动产不动产投资信托基金发展，支持符合规定的私募基金管理人设立不动产私募投资基金。在优化监管层面，意见明确优化对房地产开发企业发行证券的准入监管，突出“基于项目”融资特点，优化信息披露监管，重点关注执行会计准则情况。在防范化解风险层面，意见提出建立健全房地产领域涉资本市场风险预研预判机制，加强股债基监管联动，平稳有序做好上市房地产开发企业退市监管，畅通多元化退市渠道，配合地方政府推动房地产违约债券处置出清。

此外，意见专设“房地产金融宏观审慎管理”章节，明确购房贷款最低首付比例、利率、房地产贷款集中度等房地产金融宏观审慎管理工具，由中国人民银行会同相关部门根据市场形势、金融风险状况等，建立房地产金融逆周期调节机制，促进房地产市场平稳运行。此前在2026年1月17日，中国人民银行、国家金融监督管理总局已发布相关通知，将商业用房购房贷款最低首付款比例调整为不低于30%，同时明确中国人民银行各省级分行、国家金融监督管理总局各省级派出机构可以根据辖区各城市政府调控要求，按照因城施策原则，在全国统一的最低首付款比例基础上，自主确定辖区各城市最低首付款比例下限，相关规则与本次新出台的政策形成有效衔接。2026年二季度末的金融数据显示，当时金融机构人民币各项贷款余额282.63万亿元，同比增长10.8%，其中个人住房贷款余额38.67万亿元，同比下降3.8%，环比下降0.9%，一系列新政策的落地实施，将为后续房地产市场的稳健运行提供全方位的金融支撑。

(编辑：付健)