3日，中信建投基金管理有限公司在北京联合中信建投证券研究发展部，同步举办旗下四只公募REITs产品的2026年三季度业绩说明会，以及中信建投首农商业REIT投资者开放日活动。这是继今年7月首次将四只产品集中面向投资者沟通之后，管理人再次以平台化运营思路，就市场关切的各类问题与投资者及行业研究员展开深入交流，清晰展现出从单兵作战向REITs矩阵协同管理的持续进阶路径。

国家电投REIT：经营基本盘稳固 现金流持续兑现

　　作为全国首单央企新能源及海上风电公募REIT，国家电投REIT三季度整体运营状态保持稳健。项目在三季度实现发电量25459.73万千瓦时，机组可利用率达到99.14%，这一运行水平意味着绝大多数时间里风电机组都处在正常发电的工作状态，极少出现非计划停机的情况。计入“两个细则”后的含税平均结算电价为0.830元每千瓦时，同口径下同比提升3.23%，项目90%的上网电量纳入机制电量保障范围，国补电价按原有政策继续执行，国补电费占结算电费的55.97%，由此形成的机制电量加年度交易加国补三层收益结构得到进一步夯实。

　　受江苏省电力市场相关规则变化以及运营管理机构专业化管理的双重影响，“两个细则”返还与分摊费用由上年同期的-1811.96万元转为253.33万元，同比改善幅度达到2065.29万元。财务数据方面，基金三季度可供分配金额约2.19亿元，本年累计可供分配金额也同步达到相应规模。截至2026年9月30日，基金上市以来已经实施8次分配，累计分配金额22.6亿元，后复权价较发行价累计上涨31.10%，累计成交额位居全市场第二。

　　不少投资者在交流过程中也提出相关疑问，海上风电项目长期运行过程中是否会出现机组性能衰减影响发电量的情况，后续电价政策的调整是否会对当前稳定的三层收益结构带来冲击，这些市场普遍关注的问题也在本次业绩说明会的交流环节得到了充分讨论。

明阳REIT：年化现金流分派率10.57% 双区域资产彰显运营韧性

　　中信建投明阳智能新能源REIT是全国首单陆上风电公募REIT，同时也是全国首单民营风电公募REIT，它的底层资产为河北省沧州市黄骅旧城风电场100MW项目和内蒙古自治区赤峰市克什克腾旗红土井子风电场50MW项目，总装机容量150MW，两处项目分别归属河北南网、蒙东电网两个不同的电网区域。这种跨区域布局的设计，天然能够对不同区域的风资源波动以及电价政策差异形成一定对冲效果，让整个资产组合展现出更强的运营韧性。

　　三季度，基金实现收入2355.14万元，可供分配金额5673.84万元，同比增长30.89%，本期现金流分派率为5.41%，年化现金流分派率达到10.57%。季报相关数据显示，累计可供分配金额并未包含截至2026年12月31日保理基准日符合条件的国补应收账款对应保理金额2801.58万元，若考虑该部分款项扣税后全部用于分配，对应的分派率可以达到13.16%。2026年以来，这只基金已经分别在1月、5月和9月实施三次收益分配，累计分配金额达到1.32亿元。

　　跨区域布局的模式虽然能够对冲部分风险，但也有投资者提出疑问，两个不同电网区域的调度规则、结算流程存在明显差异，后续运营管理过程中是否会增加额外的沟通成本，国补应收账款的保理流程是否能够始终保持顺畅，这些细节问题也成为本次业绩说明会上投资者重点关注的内容。

沈软REIT：三季度经营面向好 产业特色持续凸显

　　中信建投沈阳国际软件园REIT是东北地区首单公募REIT，同时也是全国首单以践行东北振兴战略为定位的公募REIT。2026年三季度，此前二季度孵化器政策到期带来的招商压力逐步得到缓释，运营管理机构持续推进存量客户稳租扩租、重点客户导入和空置房源盘活等各项工作，季度租赁面积环比由之前的净流出转为净流入，期末出租率稳步回升，合同租金保持稳定，当期收缴率高于评估假设水平。

　　财务表现方面，三季度项目公司合计实现营业收入2228.83万元，基金三季度实现可供分配金额1338.41万元，前三季度累计实现可供分配金额4322.48万元，达到同期预测的100.43%。从租户结构来看，底层资产中科学研究和信息技术服务业两大行业租户占总在租面积的61.64%，由此形成了工业加软件的专业化技术服务生态特色，大量科创类企业聚集在园区内，彼此之间能够形成产业协同效应。

　　有投资者在交流中提出，东北地区产业园区的招商竞争近年来持续加剧，后续如何持续导入符合产业定位的优质租户，如何避免园区租户结构出现同质化的问题，这些关系到资产长期稳定运营的话题，也在本次交流过程中得到了充分的探讨。

首农商业REIT：核心指标超预期 消费场景持续升级

　　中信建投首农商业REIT作为全国首批、北京首单商业不动产公募REIT，底层资产龙德广场已经稳定运营超过18年，项目位于北京昌平天通苑核心商圈，周边覆盖大量常住居民。三季度，项目实现营业收入6164.93万元，基金实现可供分配金额4291.39万元，年化现金流分派率6.68%，高于招募说明书预测的6.22%，当期固定租金收入占营业收入92.70%，期末出租率达到96.05%。

　　龙德广场在当期完成续约品牌30个，新签品牌13个，整体业态持续向家庭客群方向收敛，节点主题运营活动与公区照明亮化改造两项工作同步推进，商场内部的消费体验得到进一步提升。在本次同步举办的投资者开放日活动中，管理人与投资人就当前各项经营指标以及店铺汰换的底层逻辑展开深入交流，随后一同实地走访了龙德广场这处底层资产，现场向投资者介绍主力租户DT51的施工进展情况，让投资者直观了解项目的实际运营状态。

　　商业不动产项目的运营管理细节一直是投资者关注的重点，不少人提出疑问，后续店铺汰换过程中如何平衡短期租金收益和长期业态升级的关系，周边商圈的新增竞争项目是否会对现有客流形成分流，这些实际运营中的现实问题也在开放日的实地走访交流中得到了充分的沟通。

　　截至目前，中信建投基金已经构建起与中信建投证券、原始权益人、运营管理机构协同联动的完整治理体系，后续管理人表示将继续围绕电量电价锁定、跨区风险对冲、稳价去化与消费场景升级四条核心主线开展各项运营管理工作，切实维护持有人的长期利益。

(编辑：吴淑娟)