寻找稳健现金流资产，正成为众多机构新的配置命题。公募REITs依托底层基础设施稳定的分红能力，以及与股债较低的收益相关性，进一步走入保险、券商自营、产业资本等长线资金的视野，部分优质标的被机构争相布局。这类产品的收益来源主要依托底层不动产项目运营产生的租金、收费等稳定现金流，现金流可预测性较强，叠加强制分红的机制设计，能够为追求长期稳定收益的机构资金提供不同于股票、债券的配置选择，不少机构已经将其纳入核心资产配置池，作为优化投资组合风险收益结构的重要工具。

　　从当前市场的持仓结构来看，公募REITs流通盘的持有主体高度集中，机构投资者占据绝对主导地位。根据2026年中报数据测算，全市场公募REITs机构持仓占比均值达到97.44%，筹码持续向机构集中，持有人户数进一步收缩。其中券商自营是绝对主力，占比达51.3%，其次是保险资金占比19.9%，产业资本占比13.6%，三类机构投资者合计占比超84%，私募基金、信托、其他资管等占比相对较低，个人投资者、公募基金、券商资管、银行理财的持有比例均不足1%。高度机构化的投资者结构，也让不同属性资金的配置偏好差异被进一步放大，形成了当前市场鲜明的资金分层特征。

长线资金内部配置偏好出现明显分化

　　不同类型的长线资金，由于负债端属性、考核目标、风险偏好的差异，在公募REITs的具体选择上走出了完全不同的路径。作为长期配置主力，保险资金的主要诉求是匹配负债端久期，优先配置长久期、可预测性强的稳定现金流资产，重点关注净现金流、分派率、租约期限、原始权益人信用与资产运维能力。沪上一家大型险资机构相关负责人表示，无风险利率低位运行的情况下，REITs投资是丰富投资组合和增厚收益的重要品种，公司将积极采取“固收+”策略，把传统非标债权的配置逐步转向公募REITs基金等品种。

　　汇添富基金相关人士表示，险资关注业绩稳定、分红可观，青睐保租房、交通、消费板块，对能源、生态环保的增持力度也较大。特许经营权REITs具备类债券等额本息现金流和“靠分红还本”的定价逻辑，在利率上行阶段具有高分红吸引力，精准匹配低风险、长久期的资金。从具体的资产分布来看，保险资金偏好数据中心、保租房，这类资产一旦建成并投入运营，能在较长周期内保持稳定的现金流，完全符合保险资金对长期、稳定收益的追求。

　　券商自营资金的配置逻辑则与险资形成鲜明对比，这类资金在长期分红基础上叠加估值博弈视角，重点关注产权类公募REITs估值修复空间、市场价差与扩募预期，倾向于布局区位优质、具备资产增值潜力、储备扩募资产充足的标的，会跟随板块景气轮动进行调仓，也是二级市场流动性的主要供给方。从持仓数据来看，券商自营是多数板块的主要持有者，其中水利、能源、产业园等板块券商自营占比超50%，这类资金普遍偏好产权类中流动性好、估值弹性高的资产，能够在交易过程中把握阶段性的估值修复机会。

　　产业资本的配置逻辑又有不同，这类资金也就是原始权益人，持有大量存量份额，其诉求是盘活存量不动产、优化资产负债表，同时保留底层资产运营管理权。在扩募环节，产业资本依托公募REITs平台持续注入同类型成熟资产，构建资产证券化滚动运作通道。不同资金之间的分歧交易，也成为当前市场逐步走向健康发展的信号，一段时间以来REITs市场回调，受托类资金集中卖出产业园、消费、仓储物流等类型REITs时，保险、券商自营的自有资金在二级市场接盘，部分中小保险机构在二级市场增持存量产品时，一些大型保险机构却减持消费、仓储物流等类型REITs，这种差异化的操作让市场的定价机制更加多元。

二级市场流动性短板成为行业发展核心制约

　　虽然众多机构愿意长期持有优质REITs作为底仓，但二级市场交易不够活跃、变现承压的流动性短板始终是困扰行业发展的核心问题。沪上一位FOF基金经理对卖出REITs的操作印象深刻，一笔数十万元的抛单，挂出去却迟迟等不到足够的买盘，前后用了好几天，才把手上的REITs出清，同样卖出数十万元，卖股票快的几秒、慢的几分钟都能搞定，对比十分鲜明。在他看来，流动性欠佳就会有流动性折价，缺少对手盘，急于变现时就只能打折出手，这也是不少机构投资者对REITs保持谨慎态度的重要原因。

　　近年来，公募REITs经历了从试点到规模化扩容的阶段，截至2026年10月末，公募REITs已上市逾90只，规模突破2000亿元，但二级市场单只标的交易深度依然偏弱，部分品种成交清淡。生命资产相关投资部门表示，REITs市场仍处于快速发展期，各方面机制仍在完善过程中，由于市场总量偏小，参与主体以保险和券商自营等配置型资金为主，市场交易量偏低，存在流动性不足的问题，这也在一定程度上影响了资产配置和市场定价的效率。

　　当前公募REITs采用封闭式架构，叠加机构长期重仓持有特征，市场换手率持续偏低，据测算，2026年二级市场平均换手率约为0.42%，单只公募REIT日均成交规模有限，大额调仓容易引发明显价格冲击，形成机构重仓、流动性偏弱的负向循环。随着存量限售份额解禁、新项目持续申报，市场供给稳步增加，但长期增量资金入场节奏相对平缓，存量资金博弈特征凸显，进一步放大了价格波动。不少市场参与者都在思考，REITs盘面想要真正“活”起来，既要有愿意参与交易的大型机构进场，也需要REITs被进一步纳入公募、银行理财、保险理财、券商理财等各类资管产品的可投资范围，方可容纳大体量资金的进出，不少机构都期待未来能看到一批日成交额站上1亿元的REITs产品。

政策支持持续加码 市场收益率吸引力显著回升

　　针对市场流动性不足的痛点，监管部门正通过丰富REITs指数体系、优化公募基金投资规则等政策支持措施，推动各类大体量资管资金批量入场以提振市场流动性。2025年末，中国证监会发布相关推动不动产投资信托基金市场发展的政策文件，从多个维度完善市场基础制度，引导更多增量资金进入市场。上交所也在持续引导多元品类的优质资产挂牌入市，覆盖产业园区、交通基础设施、保障性租赁住房等多个领域，同时面向各类机构投资者开展系统化的市场推广与投教工作，持续扩大专业投资者参与群体，稳步提升市场容量与活跃度。

　　经历市场阶段性调整后，REITs资产收益率显著回升，分派率与债券收益率利差走阔，对追求绝对收益的资金吸引力明显提升。此前市场经历了一轮估值回调，不少标的的溢价率逐步回归合理区间，稳定的分红收益相比同期限的债券产品具备了更高的配置性价比。截至2025年6月30日，产权类REITs整体分红派息率为3.84%，经营权REITs派息率为8.88%，市场整体派息率为6.68%，REITs各板块的分红派息率相较于固收产品仍具有较大的吸引力，以稳定派息的特征获得了更多投资者的认可。

　　当前机构配置逻辑已告别早期赛道红利阶段，转向穿透底层资产的精细化定价，不再简单依靠资产类别做投资判断，而是重点评估底层资产区位、租户结构、租约到期分布、运维成本、原始权益人持续支持能力。在板块分化的市场环境中，资金持续向现金流稳定、租约结构优质的公募REITs集中，基本面偏弱标的持续遭遇资金减持。未来REITs投资将呈现明显的阿尔法分化行情，底层资产运营质量、业态特征及入场估值将成为决定投资收益的核心要素，高出租率、高收缴率与降本提效成为各类REITs稳健经营的核心要素，只有真正具备持续稳定现金流创造能力的资产，才能在后续的市场运行中获得资金的长期青睐。

(编辑：曹凤芹)