财湃新闻 10月15日，深圳、杭州同日发布楼市新规，8·28新政“地方版”再落两城。随着深圳正式出台相关实施细则，北上广深四大一线城市已全部集齐商品房销售制度改革的实施细则，标志着商品房销售改革进入全面落地阶段。一日之内两座核心城市同步落地新政，也让商品房销售制度变革的地方执行路径变得愈发清晰，全国核心城市的“现售制”执行版图进一步完善。

深圳补齐一线城市改革政策拼图

　　10月15日，深圳市发布《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》，从加强预售管理、推进现房销售、优化土地供应等多个维度落实新制度，补齐了此前北上广之后一线城市楼市改革的最后一块政策拼图。新政明确，8月28日后新出让土地优先现房销售，若土地公告有明确要求的，须强制执行；现房销售实行备案制，取得施工许可证后可收定金，上限为总房款3%。

　　在加强预售管理方面，深圳同其他城市类似，采取“新老划断”的处理方式，以8月28日为分界线，新出让土地预售门槛提至主体结构封顶，标准为申请预售的楼栋完成屋面层结构混凝土浇筑，并提交项目建设单位、设计、施工、监理等单位签字盖章的《主体结构分部工程质量验收记录》。在途项目分两类设置过渡期，8月28日（含）前，已取得工程规划证项目沿用旧规；已拿地未取证项目备案后，可延至2027年底按原条件预售。此外，“三旧”改造项目另行制定专项政策。

　　在优化土地供应管理方面，深圳明确新出让住宅用地首付50%，需在30日内缴清，余款原则1年内缴清，特殊项目经土地出让协调决策机构集体决策后可延至2年，分期缴款期间不计利息；全额缴清地价款后方可办理土地首次登记、核发首批预售许可。中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅表示，分期缴地价款是监管收紧后的配套缓冲，适度缓解房企前期资金压力。与北京直接允许2年分期且未绑定预售的规则相比，深圳将缴款与预售资格直接挂钩，约束性更强，守住风险底线。

　　据深圳中原研究中心统计，2026年1~9月深圳现房销售占比41%，较2024年接近翻倍。8·28新政后，深圳也发文明确提高预售门槛、优先现房销售，后续1~2年现房销售占比有望超过5成，未来实现全面现房销售是大势所趋。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，一方面，深圳一直是我国商品房制度改革的前沿阵地，也应该是新模式落地的代表；另一方面，深圳新房体量在一二线热点城市中较小，二手房占比高，改革阵痛相对较小。

城市间政策弹性呈现差异化取向

　　同日出台细则的杭州，在政策安排上呈现出一定的差异化取向。10月15日，杭州市发布《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见（试行）》，在项目预售分类划定上给出了更灵活的过渡安排。中指研究院华东大区常务副总高院生表示，以8月28日为界，这之前已取得工规证的项目走老政策；已拿地未取工规证项目，经评估可延至2027年底预售；历史遗留项目可延至2028年底。

　　在销售准入上，杭州明确新出让地块预售须主体结构封顶；现房完成竣工备案、具备交付条件即可备案，首次登记仅鼓励不强制，除了出让公告已明确现房销售的，企业可自选预售或现房，现售定金上限5%。资金管控方面，购房资金全量进监管账户，按揭贷款竣工备案后发放；新签开发贷实行主办银行制，开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金，统一纳入主办银行账户管理；开发贷按项目建设进度分批发放，全部用于项目建设。

　　在土地供应等配套支持政策上，杭州明确土地款需在30日内缴纳不低于50%，余款两年缴清、不计利息；支持分期办证、分期竣备，全装修项目按毛坯、装修两阶段办理竣工备案。上海易居房地产研究院副院长严跃进接受采访时表示，将毛坯竣工验收和室内装修两个阶段分开办理竣工备案，这一调整直接压缩了全装修项目的竣工等待周期，相比较传统的统一全装修竣工备案模式，可至少缩短6个月以上的流转时间，既保障了全装修住宅的推进节奏，又能大幅减轻全装修类项目的资金沉淀压力，为全国同类政策优化提供了可借鉴的地方样本。

　　对比目前已出台细则的城市，整体框架高度统一：以8月28日新老划断，新地块预售提升至主体封顶，购房资金封闭运行、按揭后移，同时以土地款分期、分批竣备等对冲长周期资金压力。高院生表示，城市间的细则差异，主要集中在执行口径与过渡期弹性上。譬如，现售定金比例方面，杭州上限为总价5%，与广州、武汉、天津同档，明显宽于北京的1%、上海和深圳的3%。土地款节奏方面，杭州与北京明确余款最长2年缴清，上海、广州、武汉、天津多为“1+1”弹性安排，原则上1年、经决策可再延1年。

梯度化政策安排适配不同城市市场特征

　　从四大一线城市的细则内容对比来看，不同城市的政策尺度结合了自身的市场实际情况，形成了梯度化的执行安排。在定金比例设置上，北京为1%，上海、深圳为3%，广州为5%，不同的比例设置兼顾了不同城市的房价水平和市场交易特征。孙红梅表示，深圳的现房销售，通过土地端引导稳步推进，3%的定金比例与上海持平，比北京1%更灵活，较广州5%更审慎，兼顾企业销售与购房者资金安全。

　　在历史遗留项目的处理上，不同城市也采取了适配自身情况的处理方式。李宇嘉指出，针对历史遗留项目，北京、广州、天津口径一致，按在途项目执行旧预售政策；深圳类比上海，“由有关部门另行研究”，后续配套口径有待明确。深圳的历史遗留项目，主要是三旧改造项目，本身周期长、成本高、资金平衡难，加上融资区商品房项目容积率高、产品竞争力弱，这类项目大概率会按照在途项目来执行。孙红梅表示，深圳新政颗粒度比京沪更精细，单独为城市更新存量项目开辟政策通道，适配深圳存量供地占比高的特征，既锁定长期改革方向，也避免短期供应过快收缩对市场造成扰动。

　　在分期开发相关安排上，不同城市的差异也较为明显。广州的政策支持项目分期分栋办理建设工程规划许可、建设工程施工许可、人防工程报建、商品房预售许可、商品房现房销售备案和竣工验收备案，后续武汉和杭州也延续了类似的支持政策，武汉明确支持项目按最小单元分批竣工备案，商品住房项目开工前，房地产开发企业在申报规划方案时应拟定分期分区域开发计划，项目可按划定的最小单元依次组织竣工验收备案，杭州基本延续了武汉的政策，同时增加了分期开发要先建设公配设施的要求。而深圳的细则中并未提及相关的分期分栋办理各类手续的内容，整体坚持了相对严格的执行姿态。业内人士指出，北上深整体政策执行尺度偏严，广州相对宽松，一线之外的城市中武汉政策尺度最为宽松，最小单元分批、保函置换监管资金等安排，都是在中央政策之下做到了尺度的最大化，天津政策则相对严格，没有设置分期分批相关安排。

　　截至目前，全国已有北京、上海、广州、深圳、武汉、天津、杭州7个城市公布了商品房销售制度改革的落地细则，整体政策导向高度统一，均以提高预售门槛、推进现房销售为核心方向，同时结合各自城市的市场特征设置了差异化的弹性执行条款，推动商品房销售制度变革平稳落地。业内专家指出，这一系列的制度安排，将对当前房地产市场预期修复形成有力支撑，同时也为楼市的平稳运行提供扎实的制度保障。

(编辑：姜心源)