财湃新闻 随着多项楼市新政持续释放，上海购房者看房、签约热情不断升温，“银十”开局阶段，上海二手房单日成交再攀高峰，整个楼市运行节奏明显加快，市场回暖态势持续显现。上海市房地产交易中心的统计数据显示，10月11日上海二手房单日网签成交1615套，创2026年下半年单日成交新高，这也是今年上海二手房市场第三次单日网签突破1600套。此前两次单日突破1600套的成交记录分别出现在5月10日和4月11日，对应成交套数为1664套和1632套。

　　从更长的时间维度来看，上海二手房市场的韧性表现更为突出，相关统计数据显示，上海二手房月度成交量已经连续7个月保持在2.3万套以上，其中3月单月成交量更是突破3.1万套，市场整体运行的稳定性持续增强。近半年上海二手房全市场月均成交量稳定维持在2.2万套以上，市场趋稳的特征十分明显。2025年上海二手住宅成交1860万平方米，占全市住宅总成交面积的60.30%，为2016年以来首次突破六成，2026年1月至2月，这一占比进一步攀升至69.62%，上海正加速迈入以二手房为主导的存量房时代。

一线市场热度直观显现 购房者决策周期大幅压缩

　　市场热度的变化，在中介门店一线感受最为直观。在上海虹口区房产中介门店，来访、带看的客户数量显著增多，不少看房人不再长时间观望，选房、签约节奏明显提速。上海链家浦江分行资深经纪人张显然介绍，对比9月其所在区域板块成交约60套，国庆假期期间就已经成交30套左右；和去年同期相比，板块成交量涨幅接近一倍；板块内小区房价，每平方米相比上半年有3000元至5000元的涨幅。

　　带看量同步走高，上海思为地产总经理牛明洋表示，今年“金九银十”期间，门店整体带看量较去年同期预计上涨20%至30%。更关键的变化，在于购房者的决策心态。过去不少客户决策周期长达半年甚至更久，反复观望、迟迟不下手。而现在，刚需、改善群体决策周期大幅压缩，多数客户可以在1至3个月内完成选房、下定，出手更加果断，入市意愿显著增强。部分区域的房产中介门店负责人也提到，“沪八条”出台以来，门店平均每周人均带看量达到4到5组，比之前增加了30%。

　　在新房市场，购房者的决策效率同样明显提升。政策落地前客户从首次看房到下定普遍要2至3个月，但新政落地后，大量客户周期压缩到2至4周。中秋、国庆假期期间，许多家庭集体出动看房，不少客户在充分了解项目后，看到实景便现场签约，部分楼盘甚至出现首次到访就直接成交的情况。国庆假期期间，上海宝山一处新楼盘的销售中心，短短十几分钟就有五六组购房者来了解楼盘的房源情况，楼盘营销负责人介绍，假期期间每天人均要接待6组以上客户，客户量较假期前增加近30%。

政策组合拳持续发力 多维度降低购房成本

　　这一轮市场回暖，背后是上海接连落地的楼市政策组合拳持续释放效应。今年8月20日，上海市住房城乡建设管理委等六部门联合出台“沪八条”新政，从公积金提取优化、信贷政策调整，到最高8万元 “以旧换新”购房补贴，推出五大方面八项举措。紧接着9月28日，上海四部门再发布新规，落地商品住房销售制度改革实施细则，多项政策落地形成叠加利好，减轻了购房者的置换压力，也提振了房地产市场信心。

　　更早之前，上海还先后出台“沪七条”等楼市优化政策，从限购、公积金、房产税三个方向同时调整，精准激活了合理住房需求，打通了“卖一买一”的置换链条。上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，“沪八条”覆盖公积金、信贷、政策补贴等多个维度，在降低购房门槛、降低交易成本和释放改善需求等方面作出针对性部署，而现房制度落地后，很多项目后续贷款、购房者按揭贷款可以推迟，客观上降低了一些风险，也减轻了短期内支出压力，具有积极作用。

　　相关政策安排还形成了购房者的“双保险”效应，既能以更低首付提前锁定心仪房源，又能等到看见房子才还贷，中间的居住成本也随之降低。更重要的是，近两年的竣备放款周期恰好解决了置换链条的痛点，购房者不用急着先卖房，可以到新买的房子快竣备放款、或快要交房的时候，再去卖旧房，资金与居住的衔接都理顺了。此外，部分区域落地的动拆迁房票政策，房票客户拿着政府动迁款购房可享受优惠，在原有拆迁款的基础上获得一定程度的“膨胀”，进一步带动周边项目去化。

一二手市场同步走热 国庆假期成交数据亮眼

　　政策红利传导至市场端，最直观的体现就是成交量企稳回升。根据上海市房管局数据，今年“十一”假期，251个在售项目售楼处累计接待来访人数16932，签定预订协议601份。一、二手住房合计成交1518套，同比增加79%；成交金额约61.8亿元。一手住房方面，10月1至7日全市一手住房共成交327套，同比增加146%，比2023至2025年“十一”假期平均成交水平增加34%；成交金额约25.9亿元。

　　二手房市场在国庆假期同样表现突出，假期一周时间内，上海全市二手房市场累计成交1191套，同比增长66%，成交金额达到3.59亿元。从成交结构来看，当前二手房市场的购房需求主要来自刚需群体和改善型群体，两类需求的支撑作用都保持稳定。随着置换链条逐步打通，改善型需求接力入场，6月，300万至500万元价格段成交占比较3月上涨13%，500万至800万元价格段上涨17%，144平方米以上大户型二手房价格环比上涨0.4%，从“刚需打底”到“改善跟进”，一条自下而上的良性置换链条正在加速运转。

　　新房市场的改善型需求释放同样明显，部分定位高端改善的楼盘热度持续走高，位于嘉定新城的金茂满嘉项目，一期开盘已售罄，二期因意愿客户较多，需要验资，且会触发积分和摇号。中秋国庆假期期间，有楼盘3天时间就实现销售额2.3亿元，不少联排别墅产品受到改善群体青睐。9月上海新房供应45.3万平方米，环比增长57.3%；全月合计入市33个楼盘，其中11个项目均价在3万元/平方米至6万元/平方米区间，刚需和刚需改善类产品增加，单价3万元/平方米至6万元/平方米的首次改善型产品占榜单前十的一半，多个刚需改善项目开盘即售罄，网签量均突破100套。

市场预期持续改善 行业发展模式迎来调整

　　随着市场活跃度不断提升，上海楼市的价格走势也逐步趋稳。国家统计局数据显示，上海二手房价格自2月起环比由跌转涨，至7月已连续6个月保持正增长。9月上海新房价格环比上涨0.50%，同比上涨7.74%；二手房价格环比上涨0.11%。部分卖家的心态也出现微妙变化，开始试探性上调报价，幅度约在两到三个百分点，换算下来大约5万元到10万元。在卖家看来，市场经过几年的深度调整，外环外很多区域的二手房价格已跌至高峰期的六到七成，几乎探底，随着一揽子政策落地，市场预期转好，卖家更有底气去博弈一个更好的价格。

　　供应端的政策调整也在逐步改变市场的运行逻辑。预售政策调整后，商品住房项目申请预售须达到主体结构封顶，过去拿地后4个月至6个月即可预售，如今从拿地到具备预售条件至少要1年至1.5年，开发周期直接拉长。新老政策交替，意味着未来两年新房供应进入收缩通道，供应收缩的另一面，是存量市场被进一步激活。二手房凭借高适配性成为市场稳压器，承担起激活楼市流动性、满足居住需求的核心作用。

　　从更长的时间维度看，新政的落点不止于交易环节。现房销售的有序推行，让商品房销售由“预期交付”转向“实物交付”；项目开发公司制、“好房子”建设要求的落实，把房企的竞争重心从规模与周转引向产品品质与交付能力；开发贷款与项目建设进度相衔接、按揭资金受托支付等安排，则让金融资源的投放与工程进度挂钩。上海联城房地产评估咨询有限公司相关负责人表示，未来新房赛道不再拼简单的区位和价格，核心比拼产品品质。业内分析认为，短期看市场表现为成交与预期的修复，中期看是房企经营模式的调整，长期看则是行业规则底座的重构，随着地方细则持续落实、新老项目平稳衔接，这些变化有望在后续市场运行中进一步显现。

(编辑：杨学萍)