财π新闻 2026年国庆期间，深圳楼市看房热度明显回升，开发商普遍加快推盘节奏，叠加多重政策红利的集中释放，市场整体呈现出供需两端同步活跃的态势。从8月28日至10月10日的统计周期内，深圳共有27个住宅新盘取得预售许可证，这一数量远超前两个月的总和，开发商普遍加大各类优惠力度，以此加速项目去化、快速回笼资金。假期期间，光明、宝安、龙岗等多个区域的新房项目到访量提升显著，部分楼盘假期日均到访客户接近140批，较平日上涨约30%，不少外地客户也加入看房行列，市场前端热度创下近年新高。

10月1日当天，深圳一手住宅看房量环比上涨169.3%，签约量环比上涨160%，二手住宅看房量环比上涨82.1%，签约量上涨63%，看房和案场签约同步放量的表现，在过去两年的深圳楼市中并不常见。从全市整体数据来看，2026年国庆黄金周假期，深圳新建商品住宅预售认购套数同比增加78.5%，多个住宅项目选择在国庆假期开盘、加推，吸引大量购房者看房选房。不同定位的项目也采取了差异化的推广策略，龙华、龙岗等刚需项目通过推出购房折扣，提高产品性价比，加大促销力度；改善型项目则重点展示产品力、社区品质、物业配套，吸引对应需求的客群。

楼市新政核心内容及市场传导效应

8月28日，多部门联合印发新政推行现房销售并收紧预售管理，明确要求预售项目须主体结构封顶，新出让及未取得工规证项目优先现房销售。这一政策直接拉长了房地产项目的开发与回款周期，倒逼开发商加快现有项目的取证推盘节奏，尽可能在政策过渡期内完成销售回款。新政落地后，深圳楼市出现了一系列深层变化，核心区新盘接连收紧折扣、上调售价，二手房带看量显著攀升，购房者开始将“是否现房”纳入购房决策的重点考量因素，手里仍有存货的开发商则借这波市场情绪利好加速出货。

据深圳贝壳研究院监测，中秋假期期间，贝壳深圳合作门店二手房签约量较2024年中秋假期大幅增长110%。深圳中原研究中心统计显示，中秋小长假期间，深圳中原二手门店日均带看量较9月1日至24日的平日水平上涨约49%，对比2025年中秋国庆连休的黄金周数据，今年中秋假期日均看房热度仍高出约48%。从新政落地后的整月周期看，市场回暖趋势同样明确，9月1日至27日，深圳二手房签约量较8月同期增长10%，较去年同期增长4%，月度成交实现环比、同比双升。

新房市场分化格局逐步显现

新政落地后，深圳新房市场分化进一步加剧。从短期维度来看，新增供应放缓有助于现有库存的去化与市场价格企稳，但从中长期维度来看，核心品质盘的价格将保持坚挺，缺乏产品力的项目则将面临现房滞销的风险。截至2026年6月末，深圳新房库存约2.2万套，去化周期为13.1个月，到9月底，深圳一手预售住宅库存为20613套，去化周期11.6个月，已低于12到18个月的常规区间。

价格层面的结构性分化表现得尤为明显，过去两年深圳新房市场的主旋律是“以价换量”，但8·28新政落地后，部分片区头部优质项目迅速切换定价策略，出现明显的结构性涨价行情。宝安中心区的观潮府项目9月16日加推的9单元，备案均价达到16.2万元每平方米，对比该项目4月首推时约13.5万每平方米的折后均价，价格中枢在短短半年内大幅上移，其257平方米的大平层户型，同等户型在三个月内最低总价涨幅接近335万元。龙华中海云颂玖章在三个多月内三次推盘，综合折扣从90折一路收缩至93折，折后均价从7.2万元每平方米涨至约7.7万元每平方米，光明的振业天境云玺9月加推折后均价较首批上涨了近6000元每平方米。

这种涨价行情并非覆盖所有区域，核心区如南山部分板块新盘去化快、可售少，开发商收折扣的态度更为坚决；坪山、大鹏等外围区域去化周期较长，销售仍依靠特价房和分期方案走量，购房者的议价空间依然充足。同一假期内，光明某项目加推120套房源去化超七成，部分外围项目还在协商“价格可再申请”，不同项目的市场表现差异显著。

房企运营逻辑迎来全面重构

随着现房销售新政的落地，房企传统的融资模式正在发生根本性重构，从过去依赖主体信用与预售快周转的模式，全面转向基于项目情况的资金闭环运营。新政直接削弱了行业此前的加杠杆功能，房企需要以自有资本金替代外部杠杆，金融机构的融资评估逻辑也从过去看集团整体实力转向聚焦单个项目的实际运营情况。开发周期拉长之后，房企的自有资金收益率出现大幅下降，要维持同等收益，就需要地价大幅降低或者售价上涨，延续多年的高溢价拿地模式正式宣告终结。

从8月底开始，全国300城宅地成交溢价率整体回落，房企拿地行为更趋谨慎，普遍重点关注项目的资金占用情况与后续去化确定性，新政对新增供应的影响预计自2027年起逐步显现。过去依靠高杠杆、高周转快速扩张的发展路径已经不再适用，房企必须重新梳理项目开发的全流程资金安排，确保每一个项目的资金闭环能够独立完成，不再依赖集团层面的资金腾挪来维持运转。

二手房市场同步回暖需求结构持续优化

国庆假期期间，深圳二手房市场同样表现活跃，头部中介机构二手住宅带看量同比增加13.0%，签约套数同比增加49.1%，带看量与成交量均较平日有显著提升。据贝壳研究院监测，假期签约的房源中，总价150万元以内的占比约20%，二手房整体议价率小幅收窄，优质存量房源的议价空间进一步压缩。9月深圳二手议价率为9.3%，是今年以来的次低值，业主让价空间比前几个月明显缩小，二手房客源成交周期为125天，环比缩短18天，买家定房速度明显加快。

从成交结构来看，刚需和改善型需求同步释放，9月300万元以下总价段成交占比31.6%，创下年内新高，1000万元以上二手房成交占比17.1%，比8月提升4个百分点，刚需先入场托底，改善型买家聚焦核心区域大户型房源，两条需求线并行支撑市场修复。深圳贝壳研究院院长肖小平表示，国庆假期的相关数据，直观体现前期政策红利持续落地推动了市场成交向好，不少购房者选择在假期集中看房、办理相关手续，市场信心已经得到明显修复。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，深圳楼市大概率呈现“结构性银十”的格局，成交量环比回暖，但难以出现量价齐升的行情，热度将集中在高性价比、区位优越、品质突出的项目上，市场整体“好盘少、一般房源多”的供需错配依然存在。深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任李妍指出，当前市民群众的住房需求已从“有没有”转向“好不好”，对房屋品质、社区环境、物业服务的要求日益提高，随着城市发展从大规模增量扩张到存量提质增效阶段，房地产市场进入存量时代，房子的价值锚点也从“涨不涨”转向“好不好”。

(编辑：吴淑娟)