财π新闻 综合《证券时报》2026年9月29日报道，9月28日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局、上海金融监管局联合印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》，文件自2026年9月28日起正式施行，从六个核心维度对当地商品住房销售相关规则作出系统性调整，标志着上海正式启动更具安全性的住房销售框架分步落地工作。

预售管理规则全面收紧 资金监管实现全流程覆盖

本次新政对商品住房项目的预售申请条件作出明确限定，2026年8月28日后新发布出让公告的商品住房项目，申请预售时单体建筑必须完成主体结构封顶，未达到该建设进度要求的项目不得启动预售环节。在此基础上，上海同步升级预售资金监管机制，所有项目的预售资金实行全额、全过程监管，只有在项目完成综合竣工验收后，方可解除对应的资金监管限制，从资金端筑牢项目交付的安全防线。

针对不同阶段的在途项目，新政设置了分类施策的过渡安排，避免政策切换过程中出现市场波动。其中2026年8月28日前已取得建设工程规划许可证但未办理预售许可证的商品住房项目，可按原有政策规定执行预售相关要求；2026年8月28日前已取得国有建设用地使用权但未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，在各区政府确保项目能够按时建成交付的前提下，2027年底前仍可按原有预售条件申请预售；2026年8月28日前已发布出让公告但在8月28日后取得国有建设用地使用权的商品住房项目，若在2027年底前上市，预售可按原政策规定执行，但预售资金监管环节必须按照新的政策要求落实。

现房销售机制有序落地 配套定金规则明确权责

新政明确自2026年8月28日起，新公告出让土地的商品住房项目优先选择现房销售，相关现房销售的安排将在土地出让公告中向社会公开，保障市场主体的知情权。房地产开发企业在完成房屋首次登记后，可向项目所在区的房屋管理部门申请现房销售备案，完成备案后方可正式开展现房销售相关工作。

为适配现房销售的推进节奏，上海同步推行现售定金制，房地产开发企业在取得建筑工程施工许可证后，即可与购房人签订购房定金合同，约定的定金金额一般不超过购房总价款的3%。新政同时明确了对应的违约处置规则，如果房地产开发企业违约不能按期交房，购房人有权解除定金合同，要求开发企业返还定金并承担相应的合同责任，充分保障购房人的合法权益。

主办银行制度全面推行 融资支持力度持续加大

新政正式落实商品住房项目主办银行制度，该制度适用于2026年8月28日起新签订借款合同的项目。按照规则，由单一贷款银行单独提供开发贷的项目，该贷款银行即为项目的主办银行；由多家贷款银行组建银团提供贷款的项目，银团的牵头银行为项目的主办银行。房地产开发企业需要在主办银行开立专门的资金账户，所有与项目相关的开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等全部资金都要纳入该账户进行统一管理，由上海市、区房地产交易中心作为住房资金监管机构实施全程监管。

在个人住房按揭贷款发放规则方面，新政作出针对性调整，2026年8月28日起取得预售许可证的项目，必须完成竣工备案之后，方可发放个人住房按揭贷款，其中包含公积金贷款，且所有贷款资金都需要通过受托支付的方式直接划转至对应的资金监管账户。与此同时，上海明确加大对现房销售项目和“好房子”项目的开发贷款支持力度，支持符合条件的房地产开发企业通过多种合规渠道开展项目融资，为行业平稳转型提供充足的金融支撑。

土地供应管理优化升级 市场秩序保障持续强化

新政提出实施“规储供用”一体化的土地供应管理机制，相关部门将强化市场研判，坚持“一地一策”的原则稳妥有序推进商品住房用地供应。针对土地价款缴纳环节，新政明确允许分期缴纳，土地出让首付款需要在出让合同签订之日起30个自然日内缴纳，缴纳比例不低于总价款的50%，剩余款项可在出让合同签订后一年内缴清，若有特殊情况，按规定程序决策后还可再延长一年，所有分期付款均不计收利息，有效降低房地产开发企业的拿地资金压力。

除此之外，新政还对商品住房项目的质量监管和市场秩序规范作出细化要求，将建立健全商品住房项目工程质量保障体系，统筹推进“好房子”相关建设工作，同步优化项目审批流程，提升管理服务效能，营造良好的行业营商环境。相关部门还将健全房地产市场信息公开发布机制，及时向社会公开各类政策信息和项目动态，维护平稳有序的房地产市场运行秩序。

(编辑：曲昂)