财π新闻 沈阳市房地产业协会会长赵贵武对今年“金九银十”期间的楼市走势作出明确预判，整体市场将呈现稳中有暖、质升量涨的运行特征，随着政策红利持续释放、房企品质化供应集中落地、购房者信心稳步修复，楼市将迎来年度成交高峰，改善型房源成为成交主力，沈阳楼市筑底回暖、稳步向好的趋势将进一步巩固。从全年下半年的整体格局来看，沈阳楼市将呈现二手房稳中有升、新房结构性升温的清晰走向，其中改善类房源的去化速度将出现明显加快，市场活跃度持续提升，此前积累的各类合理居住需求将在传统消费旺季得到有序释放。

外地人购房占比达到34.2%，这一数据是沈阳楼市极具标志性的特征，也是其区别于东北其他城市的核心优势。相较于东北多数城市楼市以本地刚需置换为主的格局，沈阳凭借省会城市的核心能级、完善的城市配套、稳定的发展环境，形成了独有的楼市外部吸引力。这股吸引力的支撑来源清晰可感，首先是房屋性价比优势突出，作为东北亚国际化中心城市，沈阳的置业门槛相对较低，房产资产稳定性较强，对于跨区域置业群体而言具备极高的友好度；其次是城市配套硬核完善，教育、医疗、交通、商业等各类优质资源辐射全东北，是周边城市人群跨区域置业的优先选择；第三是城市发展潜力持续释放，城市更新、产业升级、片区开发等各类建设工作持续推进，人居环境和城市能级稳步提升，不断为楼市注入长期支撑动力。大量来自外地的刚需群体、养老改善群体、资产配置型客群持续涌入，让沈阳楼市跳出了仅依赖本地需求的循环模式，具备了更强的市场韧性与发展活力。

当前沈阳楼市出现的市场分化现象，其本质是品质层面的分化，市场中优质四代宅、低密洋房类产品持续热销，而部分同质化程度较高的老楼盘则面临去化难题，单纯依靠价格战的营销模式只会透支项目自身价值，扰乱整体市场的正常运行秩序。针对那些不具备升级改造条件的存量楼盘，沈阳市房地产业协会始终坚持“提质不降价、错位不内卷”的引导思路，从多个维度引导房企调整经营方向，避免行业陷入无序的低价竞争。一方面，协会引导房企转变传统的产品经营思路，摒弃同质化竞争的旧有路径，聚焦现房优势、地段配套和物业服务做价值输出，通过园区精细化运维、公共区域翻新、物业服务升级等具体举措提升业主的实际居住体验，以服务溢价替代单纯的价格让利，让存量楼盘的价值得到合理体现；另一方面，协会主动搭建房企交流平台，推广存量楼盘精细化运营的成熟案例，引导企业针对刚需客群的实际需求优化户型功能、完善社区配套，打造出与刚需群体需求高度适配的高性价比产品；与此同时，协会还积极维护楼市平稳发展的整体环境，推动存量楼盘之间的竞争从单纯的价格比拼转向性价比、服务力的综合竞争，让不同定位的楼盘都能找到适配自身的客群，实现有序发展。

针对市场上部分观点提出的二手房成交放量会挤压新房销售空间的说法，相关市场运行数据和实际表现已经给出了明确答案，二手房成交放量非但不会挤压新房的市场空间，反而能够有效盘活居民家庭的房产置换资金，带动整个楼市的整体回暖，最终形成“旧房出、新房进”的良性市场循环。在这一良性循环的结构中，二手房市场主要承接各类刚需群体的首次置业需求，为新市民、年轻群体提供适配其现阶段居住需求的高性价比居住选择，筑牢整个楼市的需求基本盘；而新房市场则将发展重心聚焦于改善类需求，依托全新的产品设计、更完善的社区配套和更优质的物业服务，满足已经完成首次置业群体的升级居住需求，二者形成清晰的功能互补，共同推动市场交易规模稳步提升。2026年上半年，沈阳二手房成交6.48万套，成交规模达到新房的3倍以上，市场已经进入深度存量时代，这一局面很大程度上得益于“以旧换新”等相关政策的落地实施，不少家庭通过出售老旧小户型获得置换资金，进而购置面积更大、品质更高的改善型房源，二手房市场已经成为新房改善需求的重要流通底座。不少房产中介门店的实际运营数据也印证了这一趋势，政策落地后，不少中介门店的置换咨询量环比上涨超过4成，卖旧换新的改善客群占比已经提升至6成以上，主城学区、地铁沿线的二手房挂牌成交周期大幅缩短，整个置换链条的运转效率得到显著提升。

随着市场运行逻辑的全面转换，沈阳楼市已经正式进入品质决胜的全新发展阶段，过去单纯依靠价格优势拉动成交的竞争模式已经彻底退场，产品力、社区品质、交付保障成为房企核心的竞争壁垒。在这一全新的发展阶段，全国头部房企纷纷聚焦沈阳的核心改善板块，落地迭代化的全新住宅产品，将行业内领先的产品设计理念、社区运营经验引入沈阳市场；而本土房企则充分发挥深耕属地市场的优势，深度贴合本地居民长期形成的居住习惯，打造出更适配沈阳本地生活场景的住宅产品，两类不同背景的房企形成良性互动，共同推动沈阳的住宅产品实现全面升级。2026年下半年，沈阳新房市场将有20余个全新改善盘集中入市，叠加“金九银十”的传统消费旺季，将为改善型购房者提供极为丰富的选择空间，进一步激活改善类需求的释放。

当前，高端改善已经成为沈阳楼市的主流发展趋势，购房者的置业关注点已经发生了根本性的转变，不再单纯局限于房屋的基础面积和总价，而是更加看重整体居住品质、园区环境、户型舒适度和物业服务水平，低密高绿化、全龄配套完善的改善类房源持续领跑市场，成为成交榜单中的主力产品。从区域市场表现来看，浑南区、铁西区核心地段以及沈河区、和平区的高端板块表现尤为突出，这些区域配套成熟、产业集聚或教育资源优质，新房去化周期普遍维持在8到10个月的合理区间，而部分远郊板块的去化周期则超过24个月，市场资源进一步向高价值区域集中。从产品结构来看，120到140平方米的改善型三居、四居产品成交占比提升幅度较大，已经超过90平方米以下的刚需产品，同时绿色、智能、低密度的“好房子”概念项目市场关注度明显上升，充分说明购房者越来越注重居住品质和房产的长期价值。

一系列权威统计数据也印证了沈阳楼市稳步向好的发展态势，国家统计局发布的2026年5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动统计数据显示，沈阳新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅位列全国第五，二手住宅价格同比表现位列70个城市首位，当月二手房网签成交13026套，同比上涨15.1%，新建商品住宅成交2858套，同比增长5.2%，新房和二手房成交量双双同比上涨，叠加价格同步回暖，量价齐升的结构性行情正式确立。截至2026年6月底，沈阳市商品住宅去化周期收窄至16.4个月，库存规模持续维持在合理区间，整个市场的稳定性在全国处于领先位置，市场底部已经完全夯实，城市长期价值持续释放，为后续楼市的平稳运行提供了坚实支撑。

(编辑：吕文)