财π新闻 开源证券-西安曲江创意谷持有型不动产资产支持专项计划在上海证券交易所债券项目信息平台状态更新为已反馈，该项目拟发行规模25亿元，计划管理人为开源证券，原始权益人为西安曲江金控实业投资集团。项目位于曲江QCIC板块，紧邻地铁5号线及8号线，底层资产为总建筑面积约52.7万平方米的文化商业综合体，布局总部级办公、文创办公、文创商业三大核心板块，并配套文化展演空间与公共服务设施。项目一期于2018年底开业，2020年8月实现全期开业，至今已运营七年多。

曲江创意谷项目最显著的特征是在约17米高空架设“高线公园”空中连廊，将多栋建筑串联起来，形成西安唯一的立体式创意街区。业态覆盖时尚零售、生活服务、多国料理、电影娱乐、亲子时光等，开业时曾引入超30%的首进品牌。租户结构上，园区已吸引华商传媒、基准方中、亚朵酒店、星邑空间等多家企业入驻。其核心文化空间西演LIVE·曲江创意谷展演中心，是一个配备约400个可拆除座位的多功能剧院，常年上演音乐LIVE、话剧、亲子剧等各类演出。从股东结构来看，曲江创意谷最初由曲江文化产业集团和西安万科联手打造，万科的参与带来了成熟的商业运营经验和品牌资源，推动创意谷迅速成为西安城市东部的网红打卡地，2024年年底，万科方完成退出。目前，西安曲江创意谷文化产业园区开发有限公司的股权结构为西安创利文化产业园运营有限责任公司持股60%，西安曲江金控实业投资集团持股40%，而西安创利文化产业园运营有限责任公司实际上也是曲江金控实控的企业。

该项目筹备的前置工作早在今年4月就已启动，4月30日，西安曲江创意谷文化产业园区开发有限公司连发两则采购公告，为创意谷REITs项目选聘评估机构与律师事务所，评估服务预算35万元，法律服务预算65万元。5月中旬两项采购均已定标，深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司以30万元中标评估服务，北京市汉坤律师事务所以60万元中标法律服务，后者负责资产合规核查、出具法律意见书，覆盖发行全流程的合规把控。从产品属性看，本次申报的持有型不动产ABS属于权益导向类不动产证券化品种，业内也称为机构间REITs，底层对应园区持有型物业的未来租金收益权，通过资产隔离的结构设计，以物业持续运营的现金流作为本息偿付的核心支撑。根据此前采购公告披露，创意谷项目当前债务杠杆偏高，本次证券化的核心诉求，正是通过权益类产品置换存量债务性融资，压降项目负债水平、优化财务结构，该项目同时被曲江新区列为“三资”盘活工作的重点推进项目。

今年以来，西安多个不动产项目在REITs及资产支持专项计划领域取得进展，涵盖产业园区、商业物业和仓储物流多个品类。西安经发创新工业园持有型不动产ABS已在年初正式发行，发行规模1.41亿元，本次入池资产为10栋厂房，建面3.5万平方米，2025年平均出租率达到80%，2026年有望突破90%，在当前公募REITs不动产出租率普遍处于较低区间的市场环境下，该资产的运营表现处于行业较好水平。以砂之船西安奥莱为底层资产的国泰海通砂之船商业REIT于6月挂牌上市，募资约55.31亿元，成为西安商业不动产证券化领域的重要标志性项目。平安西安高科产业园REITs于8月中旬获证监会批复，距离正式上市交易仅一步之遥。此外，嘉实京东仓储REIT正在申报扩募，拟将西安仓储物流资产纳入投资组合，进一步丰富该公募REIT的底层资产布局。

从产业园区、商业物业到仓储物流，西安不动产项目正加速走向资本市场，不同类型的持有型物业均在通过资产证券化工具探索盘活路径。不动产证券化市场目前已形成基础层、中间层和顶层的分层结构，不同层级的产品适配不同成熟度的资产，形成了覆盖资产全生命周期的培育体系。其中基础层对应各类基础资产的合规梳理与现金流归集，中间层以机构间REITs、持有型不动产ABS等产品为核心，帮助尚未完全达到公募REITs申报标准的资产提前完成证券化运作，沉淀稳定运营数据、规范资产权属，顶层则对应公开上市交易的公募REITs产品，实现资产的高流动性退出。这种分层结构为不同发展阶段的不动产资产提供了清晰的成长路径，此前有意申报公募REITs但没法达标或等待太久，以及完全不可能申报公募REITs的各类产业园区项目，都可以先通过发行机构间REITs这类门槛更低、效率更高的产品完成初步盘活，未来等资产成熟后，还可以无缝衔接，直接通过扩募装进公募REITs里。

西安首批资产证券化储备项目拟募资总规模逾217亿元，这些储备项目覆盖多个区域的不同类型持有型不动产，其中西咸新区也拿出了相关项目推进CMBS类产品申报，泾河新城的产业孵化中心计划于2026年底至2027年初募资3至3.5亿元。早在2021年，西安就印发了REITs健康发展10条措施，陕西省委省政府亦于2023年提出盘活存量资产200亿元的目标，这些持续的政策推动，为后续多个资产证券化项目的落地打下了坚实基础，此前浐灞商务中心资产支持专项计划、西安经发创新工业园持有型不动产资产支持专项计划已先后在上海证券交易所成功发行，其中浐灞商务中心项目募资6.91亿元，是AA级城投公司发行的首单CMBS产品，西安经发创新工业园项目则是西北地区国有企业首单机构间REITs产品，实现了区域内相关业务的破冰。

这些资产证券化项目的集中推进，核心目标是助力国资企业盘活存量资产，打通投融管退闭环，实现从增量扩张向存量运营转型。对于西安众多国资背景的不动产运营主体而言，过去长期依赖增量开发的发展模式已经难以适配当前的市场环境，大量沉淀的持有型物业资产需要通过市场化工具激活流动性，将原本沉淀在物理空间中的资产转化为可循环使用的金融资源。通过搭建“公募REITs承载成熟稳定资产，实现高流动性退出，机构间REITs培育潜力资产，待合规与现金流达标后转入公募”的双平台架构，国资主体既能快速回笼资金，又能实现资产全生命周期管理，非常适配有规模化资产运营需求的国资主体。

西安作为西北区域的核心城市，拥有大量优质的产业园区、商业配套、仓储物流类持有型不动产，这些资产经过多年运营已经形成了稳定的现金流基础，完全符合资产证券化产品的底层资产要求。此前相关项目的成功落地，已经为后续更多项目的推进积累了宝贵的实操经验，从资产权属梳理、运营数据归集到中介机构选聘、申报材料提交，全流程的操作路径已经逐步清晰。随着首批总规模逾217亿元的储备项目陆续推进，西安国资系统的存量资产盘活工作将进入全面落地的新阶段，不同层级的不动产证券化产品将形成协同效应，进一步激活区域不动产市场的活力，推动城市资产负债表的统筹优化，实现资源资产化、资产证券化、资金杠杆化的发展目标。

(编辑：杨学萍)