财π新闻 9月，暑期旺季刚过，云南大理古城街头依旧游人如织，但在当地经营民宿的熊女士却坦言，这个夏天的账并不好算。熊女士的民宿开业近三年，她坦言今年业绩明显不如去年，作为知名旅游城市，大理旅游热度还在，街上看着游客不少，但民宿越开越多，同质化严重，大家都在拼低价，利润被压得很低，即便留住了客人，利润也很薄。从接待顾客的感受看，熊女士觉得游客的消费习惯也变了，不再单纯为网红滤镜、情怀买单，更看重性价比、卫生和实际体验，一部分人偏向选择标准化的连锁酒店，觉得售后更稳妥，客源被各种渠道分流了。

熊女士的处境并非个例。严业宽在今年暑假最后一天忍痛转让经营了三年的民宿，他分析，很多民宿采取“抄作业”做法，一律白墙原木、全景落地窗、小花园、精致软装、网红打卡墙，根本没用心思考差异化设计，总量暴增同时同质化严重，游客审美疲劳，逐渐对民宿失去了兴趣，这是包括其在内的民宿订单流失的主要原因。当前民宿行业正面临双重挤压：一边是同质化和低价竞争加剧，不少民宿挂牌转让，却鲜有人接盘；另一边是消费者愈发理性，比价更细致，对卫生和实际体验的要求更高。不少民宿老板会有这样的想法，价格调低一点，订单多一点，薄利多销，但民宿行业很难做到薄利多销，房间数量固定，一天最多接待的客人上限是固定的，降价带来订单增长，但总收入提升有限，可每多接待一组客人，就要产生保洁、布草、水电等变动成本，房价不断压低，边际利润越来越薄。还有一个现实问题，低价吸引来的客人，预期和体验容易出现落差，低价下单的游客，更容易对房间挑毛病，差评概率上升，平台上面差评会直接影响民宿排名，后续想要拿到订单，只能继续加大推广投入或者继续降价，陷入恶性循环。并不是说民宿不能做优惠，合理的淡季优惠、套餐活动是正常运营手段，单纯依靠降价抢客，是很难长久维持的经营方式。

成本是更直接的压力，房租、人工、日常运维还有合规整改，每一笔都是躲不开的固定支出。民宿的各类设施需要定期翻新维护，空调热水器长时间使用，维修更换都是持续支出，乡村民宿还有额外开支，比如污水处理、垃圾清运等费用。还有容易被忽略的隐性成本，民宿运营需要办理各类证照，消防、特种行业、卫生相关手续，每年都需要维护，淡季的时候，很多民宿为了维持基础曝光，平台推广费用不能完全停掉，还有客户售后成本，遇到客人投诉、物品损坏，都会产生额外支出。综合下来可以看到，民宿的盈亏平衡点并不低，不是入住率达到50%就能赚钱，很多中小型民宿，入住率要稳定维持在65%以上，才有可能实现盈利，很多民宿只有周末和节假日能满房，工作日长期空置，平均入住率被拉低，整体很难盈利。线上平台抽成高、流量波动大，个别差评就会干扰到后续客源，OTA抽佣15%到40%，营销费占成本三成，没自有客群、没内容、没复购，很难支撑运营。

消费者的选择也在发生变化，重庆的杨女士（化姓）告诉记者，她出门旅行时民宿和酒店都住过，综合体验更偏向酒店。从硬件环境来说，同一价位的酒店和民宿对比，酒店的硬件条件更好，例如在卫生上，民宿的卫生条件往往很难保证，有一次住了民宿以后，发现床底下都是灰尘，特别脏，当然酒店也不排除会踩雷，但至少能要求重新打扫。价格也是关键因素，现在个性化的民宿也很贵，动辄一两千，节假日更贵，酒店涨价相对理性，加上酒店行业搞活动的时候团购价格都比较低，反而算起来酒店的性价比更高，体验感更稳定。不过杨女士也提到，有一些民宿走特色风格和会员制的路子，主要做长期客源，对会员有专属服务，这种强服务的民宿，体验感也比较好。

数据也印证了这种行业变化，据《2025年民宿行业数据报告》，全国民宿相关企业从2016年的1.9万家猛增至2025年底的37.5万家，十年扩张近20倍。大理一地，合规民宿7007家、床位超10万张，游客十年才涨四成，房子涨得比人快五倍，粥还是那碗粥，暑期入住率从往年八成，掉到四成到五成，不带空调的大床房，50块一晚。闲鱼、58上，大理每天新增几百条民宿转让信息，有人砸200万进去，零转让费甩，只收回80万，不少民宿转让帖挂半年，也没人接盘。木鸟民宿发布的《2026暑期民宿消费报告》也显示，今年暑期特色民宿搜索量环比上涨120%。

9月8日，四川大学文化产业研究中心主任蔡尚伟指出，民宿行业不会简单地扩张或者萎缩，而是在持续洗牌调整，民宿早已回归普通实业，过去那种流量、政策红利已经不在。蔡尚伟分析，面向普通游客的大众民宿，靠便利的位置、干净的环境、合理的定价稳住刚需基本盘；主打在地体验的高端文化民宿，依靠独特体验获得溢价；康养、研学这类主题民宿，则在细分赛道找到生存空间。收益结构也要分层次看，大众民宿收入仍主要依靠房费，而高端、主题民宿来自餐饮、特色活动等增值服务的占比正在不断提高，越来越多游客不再满足于一晚住宿，更愿意做较长时间的旅居，做好精细化运营、维护好熟客群体，就成了从业者很重要的功课。他提到几类值得留意的新探索，云南安宁BCC美丽龙山数字游民中心更偏向按月驻留模式，配套共享厨房加办公空间，苍山脚下猫米花园，不卖房，卖花海拍照，门票加商拍养活七个人，潮州老宅请运营团队做非遗体验，淡季入住率反升到七成。

一位从业8年、此前经营过4家民宿目前转做幕后的业内人士表示，现在的民宿普遍很艰难，在夹缝中生存，基本要做到第一梯队或者特色民宿才有机会。该业内人士认为，民宿的改善手段往往是一场豪赌，最稳妥的方式是做好软装调整、提升服务、融入在地文化，软装不是堆砌网红元素，而是营造氛围感，比如舒适的床品和布草，这些才是真正打动客人的核心价值。熊女士也认为，只靠网红装修打卡引流已经行不通，行业会持续洗牌，长住旅居的占比会提升，她希望监管部门整治无证经营、虚假宣传、恶意低价竞争，降低中小经营者的合规门槛，让踏实做事的民宿主能够良性经营。

游客数量没有下降，但游客的需求已经升级，很多民宿的产品，还停留在几年前的模式，供需不匹配。早期民宿核心卖点是风景、小院、装修风格，现在游客需求更加细分，家庭出游的客人，关心亲子设施、安全防护；年轻人出行，看重稳定网络、安静环境、停车；中老年游客，关心卫浴防滑、电梯、早餐品质，很多民宿只是简单装修，配套单一，没有针对性服务。很多民宿运营同质化严重，几十家民宿，卖点都是小院、风景、拍照，没有差异化，客人挑选的时候，唯一对比项就只剩下价格。还有不少民宿只重视硬件，忽略服务细节，房间装修很好，但保洁不到位，响应客人需求慢，配套简单，民宿本质属于服务业，硬件是基础，服务细节决定客户口碑和复购，民宿行业复购率本来就偏低，大部分游客不会反复去同一个景区，口碑差，很难依靠老客户，只能持续花钱在平台买流量。

虽然行业整体压力大，但依然有一部分民宿可以稳定盈利，总结下来主要分两类。第一类，做细分人群，打造差异化，不靠低价竞争，这类民宿不会试图满足所有游客，有的专门做亲子客群，配套儿童游乐设施，准备儿童洗漱用品，设计亲子活动；有的面向安静度假人群，控制房间总量，不做大规模接待，主打私密舒适的居住体验。对比自营，托管后单店人力配置从5人缩减至2-3人，年度人力成本节省超过12万元，成本占比从35%-45%降至15%-20%，数据还显示，托管后民宿平均入住率从45%提升至78%，淡季入住率从28%提升至60%，客单价提升25%，业主年收益平均增幅超过100%。但选托管也要看仔细，有些托管品牌按AI带来的增量利润分成10%-15%，属于先帮房东赚钱、再与房东分钱的模式，从工具供应商转变为风险共担、价值共享的合伙人，这种模式对房东来说更稳妥。

2026年民宿降本也有三条落地路径可以参考，优先用自有闲置房起步，市区有闲置公寓的话，不用额外支付租金，低成本改造做副业，即便淡季亏损也不影响生活，绝对不要抵押房产或贷款入局，淡旺季现金流断裂极易背负债务。轻硬装重特色，把预算放在刀刃上，不用花几十万打造网红装修，把预算放在床品舒适度、卫浴干湿分离、干净保洁上，搭配小众特色体验如汉服、手工、露营下午茶，打造差异化，不靠低价内卷。搭建私域流量，减少对平台依赖，引导满意客人添加联系方式，节假日推送优惠，承接团建、长租订单，私域订单无平台佣金，利润能提升15%，同时拓展配套副业如早餐、伴手礼、本地游玩向导，填补淡季空白。民宿从来不是躺赚行业，它是融合房地产、酒店管理、线上运营、本地服务的重运营生意，想入局就得做好3年不回本的心理准备，慢慢沉淀客源、精细控制成本，才能实现稳定增收，别被短视频里的暴富故事迷惑，幸存者偏差背后，是无数民宿主亏损转让的真实结局。

(编辑：徐松丽)