财π新闻 广州城市更新领域正推进批量清退出险房企的相关工作，政府主导、国企接棒的模式已经成为当前城市更新项目推进的主要路径。近期，沥滘村正式宣布与珠光集团解除合作关系，这也是广州印发旧模式城中村改造退出相关通知之后，首个对外明确完成解约流程的城市更新项目。除珠光集团之外，合生创展、佳兆业、新世界中国等多家此前参与广州城市更新项目的合作方，目前也正面临被解约的相关局面，后续相关项目的开发主体调整工作将按照既定规则有序推进。

针对旧模式城中村改造项目的退出工作，官方已经划定了清晰明确的清退时间表，所有相关项目的处置工作都将按照时间节点稳步落地。按照相关安排，改造方案尚未获得官方审批的项目，必须在2026年6月底之前完成全部解约流程，如果合作双方未能就解约事项达成一致意见，相关部门将在2026年8月底之前正式启动司法程序推进后续处置；改造方案已经获得官方审批的项目，必须在2026年8月底之前完成全部解约流程，如果合作双方未能就解约事项达成一致意见，相关部门将在2026年12月底之前正式启动司法程序推进后续处置。除此之外，所有在2026年1月21日之前仍未获得官方审批的房企主导旧改项目，将不再办理集体土地转为国有的相关手续，这一规则的落地也彻底终结了此前由开发商主导的旧改传统模式，为后续城市更新工作的规范化推进扫清了制度层面的障碍。

回顾此前传统民营房企主导大体量旧改项目的过往实践，这类模式本身存在诸多难以规避的现实问题，其中最为突出的就是相关主体抗风险能力相对薄弱，项目前期投入体量过重，企业自身的资金储备与融资能力存在明显短板，一旦遭遇房地产市场整体下行的外部环境，项目很容易出现停工、后续推进难以为继的状况。大量旧改项目长期处于停滞状态，不仅会造成城市核心区域土地资源的无端浪费，还会直接导致村民的临迁费出现断档，整个项目的推进完全陷入僵局，各方的合法权益都难以得到有效保障。以沥滘村旧改项目为例，该项目作为海珠区体量最大的城中村改造项目，早在2007年就已经和珠光集团达成初步合作意向，2012年正式签署合作协议，前后推进时间跨度接近二十年，过程中多次出现复建区停工、临迁费停发的状况，村民在外漂泊多年迟迟无法实现回迁，相关矛盾不断累积，项目推进的堵点始终无法得到有效疏通。珠光集团开发的融资区项目“海珠新城”直到2022年才首次入市销售，项目开盘时的预期均价约为7万元每平方米，后续受市场环境影响价格持续下调，最低成交价格一度降至约3万元每平方米，入市四年时间累计网签销售的房源不足900套，去化率仅约五成，惨淡的销售表现完全无法为安置区的建设提供足够的资金支撑，整个项目的财务平衡彻底被打破，后续推进完全失去动力。珠光集团自身的经营状况也持续恶化，2023年就已经出现明显的资金问题，财报数据显示其当年归母净亏损达到8.71亿港元，有7.83亿港元的借款出现逾期未偿付的状况，项目公司的4000万资金还曾被司法冻结，部分房源也处于抵押状态，完全没有能力继续支撑大体量旧改项目的后续推进。

除了沥滘村之外，广州范围内还有多个此前由民营房企主导的旧改项目都出现了类似的停滞状况，天河区吉山村旧改项目就在今年初通过村民投票的方式，正式踢走了此前的富力与合景联合体，重新选择符合要求的开发主体推进项目。黄埔区的南湾村旧改项目也在2025年完成了开发主体的更换，原开发主体升龙集团正式退出，由广州开发区城市发展集团有限公司接手后续改造工作，这也是广州较早通过更换开发主体的方式盘活停滞旧改项目的典型案例，为后续其他项目的处置提供了可参考的实践路径。目前黄埔区内已经完成模式转换的旧改项目数量已经超过16个，大部分项目都转向了政府主导、国企接手的全新推进模式，项目推进速度得到明显提升。沙溪旧改项目此前由升龙集团与方圆集团共同主导，搁置多年之后村民改造意向同意率始终卡在65%，远达不到旧改启动所需的80%门槛，整个项目长期处于僵持状态，今年上半年星河湾正式入股该项目拿下90%股权，全面负责后续的开发建设工作，进场之后第一时间垫付了原开发商拖欠的相关租金，还将临迁费的发放期限从18个月延长到30个月，同时承诺优先推进安置房的建设工作，一系列举措落地之后，目前村民的意向同意率已经接近九成，集体物业的承租商户也在陆续完成搬迁，项目整体推进速度得到明显加快。墩头基经联社此前也向全体村民发布公开信，坦言项目在传统旧改模式下已经无法获取新的贷款，临迁费即将出现断档，工地随时可能全面停工，转向全新的改造模式已经成为项目破局的唯一可行路径。庙头村同样因为临迁费停发导致项目陷入停滞，目前也正在动员全体村民投票完成模式转换，尽快推动项目重新回到正常推进的轨道上。

未来广州的旧改工作将全面转向政府主导、依法征收、净地出让的全新模式，央国企将依托自身雄厚的资金实力与良好的信用优势，主导推动各个城市更新项目的有序落地，项目的资金来源也将得到充分保障，具体涵盖中央预算内投资、专项债以及专项借款等多个渠道，彻底摆脱此前单一依赖民营房企资金投入的不稳定状况。全新的改造模式将严格落实先安置后拆迁的基本原则，全面推行房票安置的相关政策，同时同步规划建设学校、医院等各类民生配套设施，切实保障参与改造的村民的合法权益，让城市更新的成果真正惠及全体市民。沥滘村旧改项目总用地面积达到89.67万平方米，总计容建筑面积为436.27万平方米，其中复建安置区的建筑面积为213.58万平方米，融资区的建筑面积为222.68万平方米，涵盖住宅、商业、商务、教育、医疗等多种功能业态，项目所处的位置是3号线、广佛线、11号线三条地铁线路的交汇站点，3号线可以直达珠江新城，广佛线直接连通佛山，11号线是广州首条地铁环线，2024年底已经正式开通运营，远期规划中还有19号线、26号线在此设站，区位优势十分突出。按照全新的改造思路，后续将引入央国企优先打造新中轴南延段的市政配套设施，充分兑现片区南向望江、北靠海珠湿地公园的独特景观价值，整备江景与湖景兼具的融资地块进行公开出让，适度降低商办与地标的建设规模，撬动资金实现良性循环，同时加快推进房票安置并配套相关财政补贴，严格界定违建补偿标准，和村民充分协商转换拆迁模式，结合规划优化合力压降改造成本，让项目的财务状况重新回到平衡轨道。

根据广州城市更新相关规划安排，十五五期间全市将推进城市更新片区35个，推动75个城中村改造，新开工改造180个老旧小区，同步完成改造2500套或者间的相关住房，推动老旧街区、老旧厂区改造提升30个。在具体项目推进层面，将重点推进瑶台村、东风村、三滘村、潭村等多个城中村的改造工作，优先推进重大平台、交通枢纽以及重大基础设施周边的城中村改造。此前广州划定的城中村改造重点片区仅有火车站片区、新中轴海珠片区、罗冲围片区、环五山创新策源区等4个，最新的规划中将重点片区扩容至12个，新增了广府文商旅活力区、白鹅潭商务区、环白云山片区、珠江后航道滨水区、金融城—鱼珠片区、南沙湾片区、东部中心片区、南方枢纽片区等8个重点片区，城市更新的覆盖范围进一步扩大。根据多家机构的测算，十五五期间全国城市更新市场的总容量预计可以达到15万亿元到20万亿元，年均投资规模约为3万亿元到4万亿元，广州的城市更新工作已经成为盘活存量资源、扩大内需和促进房地产市场止跌回稳的重要抓手，将为城市空间的提质升级注入持续动力。近期广东省自然资源厅发布的《关于加快推进低效用地再开发促进高质量发展的若干措施（征求意见稿）》也明确提出，存量“三旧”改造项目原则上要在2029年底之前完成土地供应，给所有存量旧改项目划定了明确的最终时限，彻底终结了旧改项目无限期拖延的可能性，按照“能转尽转、应转尽转”的原则对存量项目进行分类处置逐步出清，未征地拆迁、未动工的项目将坚决引导退出，已征地拆迁、已动工的项目将推动转向依法征收、净地出让的全新模式，经评估确需保留原模式的项目也必须在2029年底之前完成土地供应，所有存量旧改项目都将按照明确的路径推进处置，广州多年悬而未决的疑难旧改项目将迎来批量收尾的全新局面。

(编辑：张广德)