财π新闻 进入九月，上海楼市迎来传统销售旺季“金九银十”。在“沪八条”及信贷新政等一系列政策推动下，市场活跃度持续攀升，各项交易数据逐步释放出与政策导向高度适配的信号，市场运行的实际表现与新政设计的核心目标之间的匹配程度，正随着交易数据的不断更新逐步清晰呈现。

据上海市房管局统计，八月份上海二手住房成交2.07万套，同比增加18%。从去年十一月以来，除今年春节假期所在的二月外，其余月份成交量均稳稳站上两万套大关。八月末，二手房网签量再度实现连续两日破千，市场呈现出“淡季不淡”的态势，这一运行状态与此前多轮楼市新政持续释放的政策红利形成了直接呼应。市场回暖得益于政策端的精准发力，8月20日，上海推出“沪八条”，涵盖公积金优化、信贷调整、购房补贴、房票安置、收购二手住房等五个方面八项措施。其中，外环外二套房首付比例从不低于百分之二十调整为不低于百分之十五。8月28日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》，明确将个人住房贷款期限由最长30年延长至40年。这是近二十年来贷款年限的首次调整，政策组合拳有效降低了购房门槛，也减轻了购房者的前期还款压力。数据显示，“沪八条”出台后，二手住房日均成交较政策出台前增加百分之十四，刚需和改善型客户入市意愿明显增强，政策落地后的市场反馈与新政设计的激活合理住房需求的目标形成了直接匹配。

从更早的政策脉络来看，2026年上半年，随着中央调控定调从止跌回稳转向着力稳定，叠加上海沪七条新政的落地，上海楼市已经迎来一轮值得关注的修复行情。综观上半年数据，上海楼市呈现出二手房引领修复、新房结构分化、土地精准供给、政策精准松绑的整体特征，二手房累计成交超14.7万套，创下近五年同期新高，置换链条持续修复，这一市场表现与沪七条通过资格、资金、成本组合发力打通卖旧买新堵点的政策设计高度契合。2026年2月25日，上海市住建委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、市公积金管理中心等五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，自2月26日起施行，从限购、公积金、房产税三大维度推出优化措施。从政策力度看，本次调整体现出梯度松绑、分区施策的设计逻辑，直接扩大了外环内购房群体规模。据相关机构测算，仅外环内购房社保年限从3年缩短至1年一项，就可增加购房潜力人群至少9万人。此外，2026年2月初，上海已在静安区、浦东新区、徐汇区试点收购二手住房用于保障性租赁住房，对稳定市场预期产生积极影响，新政选在春节后、小阳春前精准落地，信号意义极强，旨在巩固年初以来的边际回暖趋势，并非简单托市，而是着力恢复市场自我循环功能，后续市场的持续回暖走势完全印证了这一政策设计的落地效果。

在公积金政策维度，多轮新政的持续优化也与市场缴存人的实际需求形成了高度匹配。2026年2月出台的沪七条中，适度提高住房公积金最高贷款额度，将缴存人家庭购买首套住房的公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，叠加多子女家庭和购买绿色建筑最高贷款额度上浮政策，本市公积金家庭贷款最高额度可达到324万元，对购买第二套住房的最高贷款额度也相应予以提高。同时优化贷款套数认定，对于已使用过公积金贷款的本市缴存人家庭，在本市无住房或仅有1套住房、且当前已结清住房公积金贷款的，在本市再次购房时可申请公积金贷款，还将公积金贷款多子女家庭购房支持范围从购买首套住房拓展至购买第二套住房，对多子女家庭购买第二套住房的，最高贷款额度在本市最高贷款额度基础上上浮20%。后续8月出台的“沪八条”进一步优化住房公积金提取政策，在2025年8月“沪六条”支持缴存人购买本市新建预售商品住房提取住房公积金支付首付款的基础上，进一步扩大住房公积金支付购房首付款范围至购买新建商品住房现房，同时继续支持“既提又贷”，缴存人提取支付首付款后不影响其公积金贷款额度计算。对在本市没有公积金个人住房贷款或未办理公积金冲还贷业务的已购房缴存人，进一步放宽本市购房提取频次和金额，购房提取频次由不动产权证发证之日起5年内提取一次调整为每个自然年提取一次，购房提取金额放宽至不超过购买该住房以自有资金支付的购房款，同时支持缴存人提取住房公积金支付本市购房契税和购买本市住房配套车位（库）、储藏室，一系列细化调整精准覆盖了缴存人购房过程中的各类实际支出场景，进一步放大了公积金政策对住房消费的支持作用。

信贷政策的梯度调整也与上海楼市的区域分化特征形成了精准适配。按照“沪八条”优化后政策规定，上海首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于15%，二套住房信贷政策保持区域差异化，外环内最低首付款比例为不低于25%，外环外为不低于15%，含宝山、嘉定区全域。这种分区施策的安排，既兼顾了外环内核心区域的市场运行稳定性，又针对性降低了外环外区域的购房门槛，与不同区域的市场供需结构形成了良好匹配。阶段性购房补贴政策的设计同样瞄准了置换需求的核心痛点，自“沪八条”实施之日起至2027年3月31日，居民家庭在本市外环外购买新建商品住房并完成合同网签备案，且在网签备案日前后1年内出售本市二手住房的，可向购入新建商品住房所在区房地产交易中心申请补贴，补贴金额按购买新建商品住房贷款总额的1%计算，单套住房最高补贴5万元，补贴总金额2亿元，用完即止。同时优化2024年5月“沪九条”出台的“以旧换新”补贴政策，同一时段内，居民家庭在本市外环外购买新建商品住房并完成合同网签备案，且在网签备案日前后1年内出售本市外环内二手住房的，可向购入新建商品住房所在区房地产交易中心申请补贴3万元，同时符合上述购房贷款补贴适用范围，且出售二手住房位于本市外环内的居民家庭，可叠加享受两项购房补贴，最高补贴8万元。定向的补贴安排直接降低了置换群体的购房成本，有效推动“卖旧买新”置换链条的顺畅运转，与市场上持续攀升的改善型需求形成了高度呼应。

在供给端，提质的供给政策与国家层面8月28日楼市新政形成长短结合、上下联动的政策协同，从开发全链条重塑行业运行规则，为新周期楼市发展划定清晰框架。新出让商品住房项目将优先实行现房销售模式，房企拿地必须使用自有资金，土地出让价款可分期缴纳，建立项目主办银行制度，开发贷款发放节奏严格匹配建设周期，严禁超前放款。2500万—2800万平米的“十五五”新房供应上限，并非短期临时性调控举措，而是官方对近年来上海楼市演变趋势的制度化固化，是适配城市高质量发展、推动房地产行业转型升级的长效安排。从供应结构看，本次调整更加注重供地品质的提升，当前策略更趋审慎，有效缓解了区域库存压力，使供应与真实需求更加匹配。同时，结合上海地铁网络持续完善、政策端适度放宽等利好，市场需求确定性增强，房价走势更为稳健，项目去化周期也更符合企业健康经营的节奏。上海缩减供地的做法并非个例，今年作为“十五五”开局之年，多数城市均已主动收缩土地供应，这是全国性趋势，符合各地市场实际。缩减背后，各地更关注去化确定性高的板块，这对楼市稳定具有积极意义。此外，供应结构同步优化，未来高品质项目、“好房子”比重将提升，并与“十五五”房地产发展新模式有效衔接。监测数据显示，上海二手房挂牌量同比持续减少，预计可售二手房明年将减少2.3万套，市场的供需平衡将进一步加强。以往城市规划多聚焦新房增量指标，上海则把二手房存量信号纳入决策，在二手房挂牌同比下降、业主惜售、真实库存回落的存量收缩现实基础上，下调新房供应，结构性增加改善产品供给比例，是适合当下需求的举措。8月31日，中海地产拿下“真如之心”地块，耗资150.19亿元，成交综合楼面价约37835元/平米，刷新普陀区土地出让总价纪录，按照新政规则，现房销售要求适用于新出让项目，后续上海所有新增出让地块将全面适配相关新政要求，土地定价逻辑、房企开发节奏、新房上市节奏将迎来系统性重构，行业资金门槛、产品品质门槛持续抬升，上海楼市市场集中度将持续提升，行业头部效应愈发显著。

多元安居体系的全面成型，也让供给端的主动减量并非意味着城市居住功能的收缩，而是为“好房子”建设和居住品质升级腾挪出结构性空间。“十五五”期间，上海将通过保障房扩容、城市更新与存量改造，构建一个“重保障、优存量、提品质”的多元安居新体系。根据规划部署，在促进房地产市场平稳健康发展方面，除收紧商品住房增量外，上海市还要求稳妥有序推进房地产开发、融资、销售等相关基础性制度建设，规范市场秩序，提升房地产服务业能级水平，加大专业化、规模化住房租赁企业培育力度，健全房屋租赁分类监管体系。同时，要求推动住房保障扩容提质，至2030年，新增供应保障性租赁住房25万—27万套（间），新增筹措供应新时代城市建设者管理者之家床位12万张以上，并加强各类人才安居服务、有序推进住房保障轮候库建设等。居住品质升级将成为新周期核心重点，上海将有序推进“好房子”建设，实施房屋品质提升工程，全链条提升住房标准、设计、材料、建造、运维水平，针对大型居住社区，将滚动实施大型居住社区配套三年行动计划，提高建设及开办品质，新增公共服务配套300项，成熟大型居住社区占比提升至80%以上。“十五五”期间，上海物业治理水平也将得以进一步提升，至2030年，全市住宅小区物业治理覆盖率达到100%，完成1500个重点小区物业治理提升，鼓励支持物业服务企业业态向居家养老、健康管理等个性化服务领域延伸，支持企业开展集团化运作、品牌化经营。城市更新与存量改造，则将成为住房提质的核心抓手，“十五五”期间，上海将大力实施城市更新，持续推动城市高质量内涵式发展，其中在城中村改造方面，至2026年底，全面启动城中村整体改造项目、完成整治提升，至2027年底，全面完成整体改造项目的前期改造，同步推进实施规划拔点，进一步扩大老旧小区改造覆盖面，实施老旧小区改造3000万—4000万平米，有序推进老旧电梯更新和既有多层住宅加装电梯。

业内人士认为，“沪八条”将政策重心从激活单一购房需求延伸至畅通“卖旧买新”置换链条。随着政策红利持续释放，叠加传统旺季的季节性因素，上海二手房市场整体运行状态与新政设计的匹配度还将进一步提升，市场的自我循环功能将持续得到巩固。

(编辑：曲昂)