财π新闻 中国酒店业全面进入存量深水区，行业发展逻辑已从过去的增量快速扩张转向存量价值深挖，围绕既有物业的更新改造正成为头部品牌布局的核心赛道。希尔顿集团今年前8个月存量改造签约量已超去年全年总数，其新开业项目中约三成来自存量改造，这一数据直观体现出存量改造在其整体业务布局中的权重持续提升，也印证了存量赛道已经成为品牌方拓展市场的重要增长路径。

根据华美顾问统计的公开数据，截至2025年底中国酒店市场存量客房约1900万间，未来三年将有73.2万间房龄超15年的客房集中进入更新改造周期，存量改造市场规模突破千亿元，且近九成翻新项目同步完成品牌转换。这一组核心数据清晰勾勒出当前国内酒店存量市场的基本盘，大量运营多年的老旧酒店陆续进入改造窗口期，业主方在翻新物业的同时，普遍选择同步更换合作品牌，以此引入更成熟的品牌体系、会员流量和运营管理能力，破解此前经营回报不及预期的现实困境。

广州作为大湾区的文旅消费前沿阵地，酒店存量焕新的布局节奏明显加快，各类市场主体的参与度持续提升。广州国资委携手华住拟三年内落地约300家酒店，投入约100亿元，这一重磅合作直接为当地存量资产盘活注入了大规模的资源支持。与此同时，华尔道夫、JW万豪、希尔顿、雅诗阁等头部酒店企业也在加速在穗布局，将存量改造作为切入广州市场的重要抓手。为进一步打通存量资产与优质运营商的对接通道，广州市发布专门的招商手册，面向全行业吸引头部运营商参与本地存量资产盘活工作，为存量改造项目落地搭建公开对接平台。

希尔顿在广州落地两大软品牌改造项目，其中越秀宾馆改造为希尔顿格芮精选后，各项经营数据均实现大幅提升，入住率增长近20%，平均房价实现翻倍，每间可售房收入增长近170%。改造过程中，项目团队深度挖掘岭南文化内涵，将广雕、木棉花等在地文化元素融入空间设计与服务体验中，最终把这家原本运营多年的老酒店打造为极具辨识度的城市文化体验目的地，在周边竞争激烈的酒店市场中快速建立起差异化优势。同属越秀集团旗下的广州大厦也完成了存量改造，升级为希尔顿启缤精选酒店，改造历时八九个月，酒店配备492间客房，同时设置户外泳池、健身中心、宴会厅、中餐厅等完善配套设施，进一步丰富了广州核心城区的高端酒店供给。

写字楼改酒店成为存量时代最具爆发力的增长曲线，广州已有多栋商业楼宇引入酒店业态，这种业态转换模式为大量面临空置压力的商业物业开辟了全新的价值释放路径。在这类改造项目的合作模式中，业主方一般不承担改造投入仅收取租金，由酒店品牌方或投资人承担装修与运营投入，形成以长期租赁换取稳定现金流的轻资产模式。位于核心商务区的深圳西丽站希尔顿花园酒店，正是这类改造项目的典型代表，该项目由既有办公物业改造而来，预计于2026年正式开业，实现了从办公业态向精选服务酒店的高效转化。

从行业整体发展脉络来看，过去酒店业依托标准化快速复制的扩张模式，积累了大量同质化的存量物业，这类物业的产品供给已经难以适配当前日益分化的消费市场需求，市场真正稀缺的不是新增酒店数量，而是能够精准承接客源变化的有效供给。存量改造也早已脱离了简单的“颜值翻新”阶段，必须从过去的标准化翻新转向精准化投资，围绕资产本身的条件、周边市场的需求、业主方的投资回报目标制定针对性的改造方案，才能真正实现资产价值的再造。

希尔顿集团大中华区及蒙古业务发展总裁夏农曾明确表示，存量改造是酒店的第二次创业，翻牌不是换招牌，而是给资产换发动机。为了让存量改造的价值逻辑更清晰可衡量，相关方梳理出存量翻牌飞轮模型，品牌、客源、运营、效率、资产五个核心环节环环咬合，品牌带动客源增长，客源促进运营优化，运营提升整体效率，效率进一步推动资本层面的价值提升，五个环节协同运转才能让存量改造的价值飞轮持续转动，最终实现存量资产的价值再造。

基于这一飞轮逻辑，行业内还形成了两个可量化的存量改造参考公式，第一个公式为存量翻牌价值等于资产底盘乘以品牌系统乘以运营效率乘以资本出口，这一公式清晰阐释了翻牌本质是对资产的重新定价，其中资产底盘决定了物业是否具备翻牌改造的基础条件，品牌系统决定了改造后的酒店能否重新获得消费市场的认可，运营效率决定了酒店能否实现长期稳定盈利，资本出口则决定了改造后的物业能否在资本市场获得重新定价的机会。第二个公式为资产价值等于可持续现金流除以风险折现率，这一数学表达进一步明确了存量焕新的两大核心方向，一方面要通过优化品牌、渠道、会员、运营等多个维度，持续提高酒店的现金流水平，让酒店的收益更多、更稳、更久，另一方面要通过国际品牌背书、清晰统一的运营标准，降低投资人感知到的风险折现率，进一步提升资产的确定性和安全感。

为了填补行业内此前缺少系统性存量改造方法论的空白，相关方联合发布了行业首份存量改造方法论文献《存量时代：酒店赋能物业资产价值再造》蓝皮书，以详实的数据、可落地的模型和清晰的方法论拆解存量改造的完整逻辑，为广大存量物业业主提供资产价值再造的参考框架。希尔顿集团依托品牌灵活性、强大的商务引擎、高效改造策略及长期运营赋能四大核心优势，为存量改造项目提供全链路支持，其中超过2.6亿会员的希尔顿荣誉客会体系，能够为改造后的酒店项目提供稳定的会员流量与忠诚度支持，帮助项目快速打开市场局面。

近期希尔顿集团官宣的多项存量改造新签约项目，覆盖了文旅目的地、城市交通枢纽及核心商务区等多元场景，不同项目的定位和改造方向各有侧重。三亚海棠湾康莱德酒店是康莱德品牌再度回归三亚核心区位的重点项目，将对既有度假物业进行全面升级改造，更好地满足成熟度假市场对奢华旅居、亲子出行及高端商务活动的多元需求，预计2028年全面开业。大理那山那海酒店·希尔顿格芮精选将成为希尔顿集团生活方式品牌在云南省的首秀，通过空间优化及特色体验焕新，将物业升级为兼具在地文化特色与个性化体验的精品酒店，预计2026年9月正式开业。文昌希尔顿逸林酒店位于文昌清澜半岛，依托既有物业基础进行系统性改造，预计2027年开业。峨眉山城中温泉希尔顿花园酒店毗邻大佛禅院及高铁站，依托既有物业基础重点焕新温泉、园林体验，打造集休闲度假、文化体验与商务功能于一体的高品质旅居目的地，预计2027年开业。

除了广州本地的改造项目之外，近年来北京东三环希尔顿逸林酒店、上海虹桥希尔顿逸林酒店、上海陆家嘴新梅希尔顿花园酒店、深圳罗湖口岸希尔顿花园酒店等多个存量改造项目也相继落地，均取得了良好的商业成效。同商圈内一家开业多年的希尔顿逸林酒店，在周边两家新酒店开业后经营状况不降反稳，这一实际案例充分说明，在竞争激烈的酒店红海中，依托品牌调性和酒店特色打造的存量改造项目，能够创造全新的市场增量，而非在现有客源中进行零和博弈。

随着城市更新进程的持续推进和文旅消费的不断升级，存量物业的价值空间被进一步打开，成功的存量改造始终需要在市场需求、物业条件、投资回报和品牌匹配之间找到精准的平衡点，最终实现资产的价值重构。对于存量物业的业主方而言，优质的存量改造不只是让酒店在经营层面获得更多收益，更能让资本市场为稳定的现金流支付更高的估值溢价，不能只算短期的经营账，更要兼顾长期的资本账，才能真正让沉睡多年的老旧物业重新成为城市消费的活力节点，释放出远超此前的长期商业价值。

(编辑：曲昂)