财π新闻 近日，胖东来创始人于东来在直播中宣布，运营24年的许昌胖东来生活广场店将于2026年12月正式关停。这一消息迅速引发行业内外的广泛关注，不同于实体零售行业普遍存在的客流分化、营收承压、成本高企、收缩求生的普遍现状，这家年销售额约20亿元、年净利润超1亿元的门店，在客流、口碑、营收均无衰退的稳定盈利状态下选择主动关闭，完全颠覆了大众对实体商业经营决策的常规认知。

这座2002年开业的老牌综合商场，是胖东来首家大型综合商场，营业面积达23000平方米，涵盖超市、大众服饰、百货、餐饮、医药等多个业态，2026年上半年单店销售额就超过9.77亿元，在集团13家门店中排名第五，是业内公认的“现金牛”门店。该楼宇从建成之初就被开发商打散分割、分售给数十位独立小业主，属于国内典型的产权式商铺物业，先天埋下了租赁矛盾隐患。2001年项目首次整体签约时，采取的是“统一打包、统一标准”的方式，在租金公平、价格统一的前提下，生活广场平稳运营了十几年，逐步成长为许昌本地的核心商业地标。

整个矛盾的转折发生在2015年，第一轮整体租约到期后，该项目负责人出现重大流程疏漏，未执行胖东来既定的统一签约制度，而是分批次、逐户单独与分散的小业主洽谈租约，租期长短混乱，租金涨幅也没有设置统一上限。随着商圈人气越来越旺，少数黄金位置的业主开始单方面大幅提价，到2026年，同一商场内相邻铺位的租金已经出现天差地别的情况，少数铺位租金严重脱离市场公允区间，其余产权方维持正常行情，一套原本统一、平等的租赁定价体系彻底撕裂。尽管畸高租金会抬升门店的账面利润，但从胖东来的企业价值排序来看，规则公平远高于账面盈利，长期在权责、定价失衡的体系内持续经营，成为于东来多年难以释怀的心结。

从多个维度来看，胖东来始终没有找到能够妥善解决这一失衡问题的可行路径。在法律层面，商事租约具备完整法律效力，产权人有权拒绝下调租金，胖东来无法单方面要求调整已生效的租约内容；在公平层面，企业坚持“一视同仁”的逻辑，若单独为高价铺让利调价，其余正常租金的业主必然同步提出同等诉求，反而会制造新一轮的不公；在时间层面，逐年等待失衡租约自然到期，意味着企业要在先天失序的产权与租赁规则中持续运营十余年，加上楼宇硬件老化、整体翻新改造成本高昂，门店长期经营的性价比持续走低。直至2026年底，场内所有零散租约同步集中到期，胖东来无需承担高额解约违约金，最终决定不再续租整栋物业，以关店的方式彻底终结这套失衡的租赁体系。

除了租约体系失衡触及企业“公平正义”的经营底线之外，硬件设施无法匹配胖东来当前的品质标准，也是推动此次关店决策的重要因素。作为运营24年的老旧物业，生活广场店存在无地下停车场、周边车位不足、内部通道狭窄、空间格局固化等诸多问题，不少消费者也在社交平台上吐槽该店设施陈旧、接待能力严重不足，部分新一代门店要求的休闲配套与新增服务功能，完全无法在现有空间内落地。于东来明确表示，所有项目必须达到国际一流品质，硬件不达标的门店坚决关停，即使盈利也不例外。即便投入巨资对该店进行改造，受限于原有建筑结构，也很难达到新店的品质标准，整体翻新的投入产出比极低。

这并非胖东来第一次因租金相关问题主动放弃盈利门店，此前新乡大胖店就曾因房东大幅涨价而关闭。该店年利润达六七千万元，原址位于新乡市平原路的靖业盛世大厦，2015年房东开出的续租价码直接从800多万元涨到2400万元，涨幅达到200%，于东来直接选择放弃续租。新乡大胖店关闭后，新的承租方接手后没几年就倒闭了，整条路的商圈也随之沉寂。这次过往的教训，也让胖东来进一步意识到单一租赁物业过度依赖的潜在风险，此后胖东来开始逐步推进自持物业布局，2016年1月，胖东来以不超过2亿元全资买下了新乡凯德中心3.8万平方米商业物业，2025年11月，胖东来集团又以2.9917亿元竞得许昌东站附近约13.56万平方米商服用地，用于建设梦之城项目。

此次关店也是胖东来整体战略重心轮转的重要组成部分，按照胖东来未来三年规划，企业资源正集中投向新项目，推动品牌硬件标准与供应链体系升级，整体发展路径从早期的“规模扩张”转向当下的“品质深耕”。此前建成的部分小型门店，比如人民路店、五一路店等，普遍存在空间受限、设施陈旧的问题，难以匹配当下消费者的体验标准，胖东来选择逐步关停这类门店，集中资源打造更高标准的新店，放弃单纯追求门店数量的增长，转向深度服务升级。同时，过往的异地扩张尝试显示，胖东来的供应链和服务体系难以完整复刻，因此企业决定长期深耕许昌、新乡两地，对经营不达预期、租赁成本过高的外拓门店直接关停，避免盲目扩张损耗核心竞争力。

胖东来集团公布的经营数据显示，本年度集团累计销售已达139.55亿元，同比增长24.23%，整体经营状态保持稳健。2025年胖东来全年全业态员工平均到手工资为8974元，2026年1至3月，员工平均工资已达到9598元，2026年上半年集团共流失员工52名，人员流失率为0.50%，管理层无一人流失。针对此次生活广场店关闭涉及的700多名员工，胖东来承诺全部进行内部分流，岗位、薪资、福利待遇保持不变，不会出现服务断层，部分员工还将转入正在推进的梦之城等新项目工作，消费者在其他胖东来门店仍能享受到同等水准的购物体验，原有会员权益和购物保障也不会受到任何影响。

许昌生活广场店关闭后，将对本地消费市场产生多维度的影响。这家日均客流量约1.3万人次的老店，陪伴了许昌人24年，承载了几代人的青春回忆和城市情怀，周边多个社区的居民早已形成固定的就近采购习惯，闭店后消费者的日常采购需要转向时代广场店或其他门店，原有的消费路线和采购习惯需要重新适应。作为周边商圈的绝对核心，生活广场店是整个区域的“流量心脏”，周边摊贩的五六成生意都靠其客流带动，不少摊主表示，以往周二胖东来闭店的时候，整条街都没人出摊，此次老店关闭后，周边的旅馆、餐饮、零售小店都将面临客流显著下滑的压力，区域整体商业吸引力也会随之下降。

对于专程前来打卡的外地游客而言，胖东来被网友评为“没有淡季的6A级景区”，此前不少游客会将生活广场店作为核心目的地专程到访，该店周边缺乏停车场的问题本就对外地游客不够友好，老店关闭后，以该店为目的地的一站式打卡热度会有所下降，但胖东来时代广场店仍在正常运营，游客的打卡需求基本可以得到满足，整体客流不会完全消失。

追根溯源，此次矛盾的全部起点，指向了商业物业分割散售的先天结构缺陷。国际通用的整体售后回租模式特指完整单一产权物业整体转让，原经营方长期承租自用，而国内主流的“分割产权商铺散售+固定保底返租”模式，在欧美大型购物中心市场几乎已经绝迹。这种散售产权模式天然存在不可调和的矛盾，数十位独立产权投资人仅优先追逐自有铺位的租金收益，缺乏全局运营思维，极易出现个别业主漫天抬价、场内租金体系割裂的问题。在当前商业地产与实体零售普遍面临经营困境的大背景下，几乎所有商场都在想方设法留住商户、收缩求生，胖东来却主动放弃每年上亿的稳定收益，选择终结失衡的租赁合作关系，为行业重新审视商场与商户的共生关系留下了值得思考的样本。

(编辑：胡中华)