财π新闻 银行理财资金正持续加快拓宽不动产领域的投资渠道，相关布局路径已经从早期参与公募REITs的战略配售、打新环节，逐步延伸至当前对机构间REITs的系统性布局。截至2026年8月27日，全市场范围内机构间REITs的累计发行数量已经达到67只，整体发行总额成功突破千亿元关口，具体数值为1091.86亿元，银行理财和保险机构已经成为这一市场当中的重要参与力量。机构间REITs通常也被称为持有型不动产ABS，以资产支持专项计划为载体，面向专业机构投资者发行，其与公募REITs在发行对象、产品结构和交易安排等方面都存在不同，二者共同为不同类型的机构投资者提供了差异化的不动产投资选择。作为面向专业机构的标准化权益类产品，机构间REITs凭借估值稳定、分红稳健、发行周期短、合规性强等独特优势，精准契合银行理财资金、保险资金等资金的配置需求，同时也能够有效帮助实体企业盘活存量不动产、降低融资成本、优化财务结构。针对产品存续期长、与理财资金期限错配的行业痛点，相关项目通过设置开放退出机制完善交易规则，进一步提升市场适配性，成为低利率环境下资本市场服务实体经济、丰富机构另类投资渠道的重要工具。近期，多家企业陆续落地机构间REITs项目，机构间REITs迎来爆发式增长，其中8月18日，工银瑞投-杭泰数智新能源基础设施持有型不动产资产支持专项计划成功发行，发行金额3.83亿元，工银理财是该项目核心投资人，项目原始权益人是浙江杭泰数智能源开发有限公司，项目底层资产为多地工商业屋顶光伏电站，依托并网发电产生稳定电费收入。Wind金融终端数据显示，截至2026年8月27日，全市场累计发行机构间REITs达67只，发行总额1091.86亿元，其中2026年以来发行32只、合计428.79亿元，2025年全年发行29只、合计537.5亿元。

当前低利率环境与资产荒的市场背景，正持续推动理财资金寻求新的收益来源，REITs具备现金分派、资产增值以及与其他大类资产较低相关性的核心特点，能够满足理财资金增厚收益和分散配置的实际需求，但由于这类资产同时兼具权益弹性特征，并不适合直接替代债券在投资组合当中的基础配置功能。银行理财资金对REITs的布局早有先例，早在数年前的公募REITs试点期间，招银理财、光大理财、兴银理财等公司就已参与网下询价或战略配售，此后多家理财公司逐步扩大对公募REITs的投资布局，比如信银理财构建了“基础设施＋商业不动产＋私募”三位一体的布局体系，建信理财则在2025年以战略投资者身份布局购物中心和数据中心公募REITs项目。2021年首批公募REITs上市以来，部分理财公司广泛参与各类产品投资，累计投资65只（含在途项目），市场覆盖率近八成，2025年，工银理财通过战略配售、网下投资和扩募等方式，深度参与18只公募REITs投资，加权收益率近30％。中邮理财也于6月22日宣布，已参与投资首批商业不动产REITs，作为2020年首批公募REITs投资试点机构之一，中邮理财自商业不动产REITs试点启动便前瞻布局，通过战略配售和打新参与了多个相关项目，目前已构建起覆盖战略配售、网下认购、扩募及二级市场交易的全链条投资能力。低利率环境下，传统固收资产收益中枢下移，兼具稳定分红与增值潜力的REITs正成为理财资金的“新底仓”，工银理财提出的“固收打底，REITs打新增强”打法颇具行业代表性，该公司将REITs打新作为增强策略模块嵌入“固收＋”产品框架，用固收类资产筑底，通过机构专属通道争取一二级价差收益，2025年，工银理财新增公募REITs投资的平均加权收益率达27％。2026年1月，平安理财相关负责人从资产属性角度阐释了银行理财的配置逻辑，银行理财资金具备三大核心特点：体量庞大且稳定、可配置长期限资产适配REITs久期特征、负债端具备短期重置属性，因此银行理财资金优先选择内生需求稳定的不动产资产，如一线城市及重要交通枢纽周边的保障性租赁住房、供需格局已基本稳定的成熟购物中心等，这类资产的租金随经济周期小幅波动，与理财负债端的调整能力形成匹配。政策层面的持续扩围，也为理财资金提供了更广阔的标的池，2025年，国家发展改革委印发文件，进一步拓展底层资产覆盖范围，证监会推出商业不动产REITs试点，使底层资产从基础设施拓展至商业综合体、零售、写字楼等领域，形成“商业＋基建”的双轮驱动格局。

随着公募REITs打新热度不断提升，一二级市场之间的价差收益空间被持续压缩，理财公司的投资策略也随之发生明显转变，从过去单纯博取打新价差的短期思路，转向深耕底层资产运营价值的长期方向，结合现金分派、交易和扩募等多重机会获取综合收益。首批4只商业不动产REITs发行期间，工银理财、中邮理财、信银理财等多家理财公司积极参与战略配售与网下打新，工银理财对首批4只商业不动产REITs进行了系统性投资，并对后续商业REITs进行了多元化储备，中邮理财通过战略配售和打新，参与多个商业REITs项目，并对后续商业REITs进行了广泛储备。工银理财明确表示，公司将深耕REITs领域，在持续布局公募REITs的基础上，不断拓展机构间REITs等新品种，探索Pre-REITs等新模式，持续提升金融服务实体经济质效。华宝证券研究创新部相关负责人分析称，在低利率环境下，银行理财发力布局从Pre-REITs、机构间REITs到公募REITs的多层次REITs市场，核心是这一系列资产能较好兼顾稳定现金流分派与资产增值弹性，既能以成熟公募REITs夯实组合收益“安全垫”，也能通过前端孵化品种捕捉上市溢价增厚回报，同时，能助力盘活存量不动产，衔接实体投融资需求。冠苕咨询创始人、资深金融监管政策专家周毅钦指出，REITs资产具备三方面核心配置价值，一是收益稳健持续，公募REITs通过把基础设施等现金流稳定的资产证券化，在低利率环境下现金分派率更具吸引力，强制分红机制能提供持续现金流，满足机构和个人对稳健收益的刚性需求；二是政策红利确定，《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》新增了一批基础设施，进一步拓宽了可发行标的，提升了REITs的供给侧质量，长期发展空间更加明确；三是分散资产风险，REITs兼具不动产属性与金融产品流动性，与股、债的相关性均较低，将REITs纳入投资组合，能够降低单一资产依赖带来的集中度风险，推动理财从单一固收向多元资产配置转型，目前REITs标的范围不断拓展，理财资金可投向国家基建与民生领域，契合服务实体经济导向。

投资范围持续扩大的过程中，各类潜在风险也随之伴生出现，理财公司需要清晰认识到，产品的分红机制并不等同于保本承诺，底层资产现金流稳定也不代表产品的交易价格能够始终保持稳定。商业不动产的租金水平、出租率等核心运营指标，受经济景气度的影响十分显著，理财公司开展相关投资时，必须穿透各类产品载体进行深度研究，不能直接套用传统债券的分析框架。业内人士认为，尽管银行理财布局多层次REITs有助于增厚收益，但在实际配置过程中仍需注意潜在风险，银行理财长期深耕信贷、固收领域，不动产估值、底层现金流测算、项目运营风险研判并非其强项，相关专业人才储备不足，对物业运营、区域产业配套等风险识别能力较弱，基建、保障性租赁住房等底层资产受空置率、运维成本、租金调控、税收政策变动的影响，存在分红不及预期、收益下滑等潜在风险。针对这类情况，相关建议提出，理财公司一方面可以组建专项不动产投研团队，招揽外部专业人才，另一方面可以依托优质委外机构辅助开展资产估值、风险筛查工作，此外还可以充分发挥母行集团协同优势，联动母行基建信贷业务资源，借助母行成熟的项目管理经验强化风险识别能力。

理财资金配置REITs的过程中，必须做好期限与风险的全面匹配，REITs底层资产的经营周期普遍较长，且战略配售等投资环节可能涉及锁定期安排，理财公司应当坚持长钱配长资产的基本原则，通过封闭式或者较长持有期的产品承接相关配置需求，同时严格控制投资集中度，并预留足够的高流动性资产以应对潜在的赎回压力。未来理财资金增加REITs配置的过程，将是一个循序渐进的渐进过程，不会在短时间内出现规模的快速大幅跃升。中邮理财也明确表示，公司将继续用好多层次REITs等创新工具，在盘活存量、服务实体的同时，通过专业运作向理财投资者分享市场发展红利，满足多元化财富管理需求。

(编辑：姜心源)