财π新闻 江苏省地方金融管理局、省住建厅等五部门近日联合发布《江苏省金融支持城市更新工作若干措施》，从优化信贷支持、深化多元协同、强化机制保障、守牢风险底线四方面推出12项举措，优化城市更新项目金融服务，以高水平金融供给支持全省城市现代化建设。这一政策的出台，针对城市更新领域长期存在的融资渠道相对单一、产品适配性不足、资金参与路径不够通畅等实际问题，结合省内城市更新项目的实际运营特点与资金需求规律，构建起覆盖项目全生命周期的金融服务支撑体系，为各类城市更新项目的顺利推进提供明确的政策指引与实操路径。

在优化信贷支持板块，相关举措首先明确了银行信贷资金的重点投向范围，将引导省内各类银行机构把信贷资源精准聚焦到八大类城市更新相关项目领域。第一类是既有建筑改造利用项目，针对省内大量建成时间较早、功能布局与当下使用需求不匹配的存量建筑，通过定向信贷支持推动其功能迭代与价值提升，避免大拆大建带来的资源浪费。第二类是城镇老旧小区整治改造项目，覆盖小区内基础设施升级、公共服务配套补短板、居住环境综合提升等各类改造内容，直接回应居民群众的实际居住需求。第三类是完整社区建设项目，围绕15分钟生活圈的构建，完善社区养老、托育、便民商业、文体活动等各类配套功能，让社区服务覆盖所有居民日常需求。第四类是老旧街区、老旧厂区、城中村等片区的更新改造项目，针对成片连片的城市存量空间开展系统性改造，兼顾产业升级、环境改善与民生保障多重目标。第五类是完善城市功能类项目，聚焦城市运行过程中存在的功能短板，通过改造升级进一步提升城市综合承载能力。第六类是城市基础设施建设改造项目，涵盖市政道路、管网、公共交通等各类传统基础设施的更新升级，保障城市运行的稳定性与安全性。第七类是修复城市生态系统类项目，针对城市内的滨水空间、城市绿地、生态缓冲带等生态空间开展系统性修复，构建蓝绿交织的城市生态格局。第八类是保护传承城市历史文化类项目，针对各级历史文化街区、历史建筑、传统风貌区等保护对象，在保障其历史风貌完整性的前提下开展活化利用，延续城市的历史文脉与文化记忆。

为了让信贷服务更好适配城市更新项目的差异化需求，相关举措明确鼓励省内银行机构开发城市更新专属信贷产品和服务，跳出传统固定资产贷款的固有框架，结合城市更新项目投资规模大、回报周期长、现金流来源多元的特点，合理设置贷款条件和期限，所有信贷服务的开展严格遵循市场化、法治化原则，充分满足不同类型城市更新项目的多样化融资需求。在此基础上，相关举措还进一步提出，鼓励银行机构提前介入城市更新项目的全流程，从项目方案策划阶段就深度参与，结合自身金融服务经验为项目的规划、设计和后续实施环节提供专业参考，帮助项目运营方提前梳理资金平衡路径，降低项目后续的融资落地难度。同时，创新政银担分险合作融资模式，通过政府、银行、担保机构三方共同分担项目可能出现的风险，进一步降低银行机构的信贷投放顾虑，让更多符合条件的城市更新项目能够便捷获得信贷资金支持。

在深化多元协同板块，相关举措重点围绕拓宽城市更新项目融资渠道展开，全面构建多元融资协同模式，打破过去单一依赖银行信贷的融资局限。首先是推广债贷联动机制，针对符合条件的城市更新项目，统筹安排债券融资与信贷融资的额度、期限与还款节奏，让两类融资工具形成互补，优化项目的整体债务结构，降低项目的综合融资成本。其次是用好新型政策性金融工具，充分发挥政策性金融资金期限长、成本低的优势，为城市更新项目提供长期稳定的低成本资金来源。相关举措同时明确，鼓励探索运用担保增信等手段，进一步提升城市更新项目的信用层级，扩大新型政策性金融工具对城市更新项目的针对性投放规模，让更多中小体量、运营主体资质一般但社会效益突出的城市更新项目也能享受到政策性金融工具的支持。

完善多元化资金参与路径是这一板块的另一项核心内容，相关举措提出要引导资管、信托等各类非银行金融主体以股权投资等方式参与城市更新项目，通过股权类资金的投入优化项目的资本结构，降低项目的资产负债率，帮助项目更好地对接后续的信贷资金支持，多元化筹集项目建设资金。针对民间资本的参与需求，相关举措明确鼓励民间资本以特许经营、合作开发等市场化方式参与城市更新的建设、投资、运营全流程，并且引导民间资本重点聚焦低效资产盘活、历史文化保护利用、基础设施改造提升、物业改造运营、社区功能完善等细分领域开展创新突破，充分激发民间资本的灵活性与创造力，为城市更新项目带来更多元的运营思路与资源整合能力。

在强化机制保障板块，相关举措重点聚焦健全基金支撑投资体系与推动资产证券化试点两大方向，为城市更新项目构建长期可持续的资金循环机制。针对基金支撑投资体系建设，相关举措明确支持各设区市结合本地城市更新的实际需求，探索建立城市更新引导资金池，在资金池运营经验成熟、配套机制完善的基础上设立专门的城市更新基金，加强基金与银行信贷的协同联动，通过基金的引导性出资，进一步引入保险资金、社会资本、产业资本等各类长期资金参与城市更新项目投资，重点补充城市更新项目的资本金，降低项目的杠杆率，提升项目的抗风险能力。不同设区市可以结合本地城市更新项目的特点，针对性设计基金的运作规则、收益分配机制与风险分担机制，确保基金的运作完全贴合本地城市更新工作的实际推进节奏。

针对资产证券化试点工作，相关举措提出支持各设区市针对本地运营成熟、现金流稳定的城市更新项目建立专门的资产储备库，对入库项目进行分类梳理与动态管理，加强与证券公司、担保增信公司等各类专业机构的深度合作，根据不同项目的现金流特点与资产属性，分类培育、梯次推动多层次REITs、ABS等资产证券化产品落地，帮助已经进入稳定运营阶段的城市更新项目盘活存量资产，拓宽项目循环开发的资金来源，形成“投资-建设-运营-退出-再投资”的良性资金循环闭环。这一机制的建立，将有效解决城市更新项目投资回报周期长、资金沉淀规模大的痛点，让前期投入的各类资金能够通过合规渠道有序退出，重新投入到新的城市更新项目当中，放大金融资源的使用效率。

在守牢风险底线板块，相关举措明确所有金融支持城市更新的创新探索都必须在市场化、法治化的框架下开展，严格遵守各类金融监管规则与城市建设相关的政策要求，坚决杜绝各类违规融资行为，防范地方政府隐性债务风险，保障城市更新领域的金融运行平稳有序。各类金融机构参与城市更新项目融资，必须严格做好项目全流程的风险审查，全面核查项目的合规性、现金流稳定性与还款来源可靠性，针对不同项目制定差异化的风险防控方案，在提供金融支持的同时保障自身资产安全。各相关部门也将建立常态化的协同监管机制，对城市更新领域的各类金融创新行为进行动态跟踪，及时识别并处置各类潜在风险隐患，确保城市更新工作在安全稳定的环境下持续推进。

(编辑：徐松丽)